아파트 투자를 할 때 전세를 끼고 매매를 하는 경우가 있습니다. 전세입자가 이미 살고 있는 집을 매매하는 것인데요. 오늘은 전세 끼고 매매를 하는 경우 중에서도 주인 전세에 대해 알아보려고 합니다.
주인 전세(주전세)란?
주인 전세 또는 전문용어로 점유개정이라고 하는데요. 쉽게 주인 전세(주전세)라고 표현하겠습니다. 간단하게 주인 전세란 집을 파는 매도자가 그 집의 세입자로 들어가는 경우를 말합니다. 그러니까 매도자가 전세입자가 되는 것이죠. 따라서 매수자는 전세입자를 따로 구할 필요가 없습니다. 그리고 인테리어를 새로 할 필요도 없죠. 그냥 살던 사람이 세입자로 계속 살게 되는 것이니까요.
매도자가 세입자로 살려는 이유
여러 가지 이유가 있겠지만, 제가 다녀봤을 때 가장 많은 이유는 '청약 당첨으로 인한 입주'였습니다. 곧 입주를 해야 하는데, 들어가야 하는 집의 중도금이랑 잔금 등을 내야 하니, 목돈이 필요한 것이죠. 그래서 집을 팔아서 돈을 마련은 하는데, 당장 이사를 할 상황은 아닌 것이죠. 따라서 집을 팔고, 그 집의 세입자로 들어가서 살다가 이사를 나가겠다는 것입니다.
주인 전세의 장점
투자자 입장에서 주인 전세의 장점을 생각해 봐야겠죠.
1. 잔금 걱정이 줄어든다.
세입자가 바로 구해진 상황이기 때문에 매매가에서 전세가를 뺀 나머지 금액만 준비하면 됩니다.
2. 인테리어, 수리 등 손이 덜 간다.
살던 사람이 계속 사는 것이기 때문에 따로 집을 손볼 필요가 없죠. 집상태가 좋더라도 도배 정도는 하기 마련이거든요.
3. 중개 수수료가 줄어든다.
매매 중개 수수료만 내면 되니 비용이 절감됩니다. 가끔 전세 중개 수수료까지도 받으려고 하시는 분들이 계시더라고요. '집주인이 전세입자가 되는 거니 전세 복비는 좀 깎아드릴게'라고 하면서요.
-동일한 중개대상물에 대해서 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매 계약에 관한 거래 금액만을 적용합니다.
주인 전세의 단점
장점만 있을 수는 없죠. 단점도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
1. 원하는 전세가 또는 매매가를 맞추기 어렵다.
집주인이 세입자로 들어가는 것이기 때문에 가격 협상이 어렵습니다. 부동산 투자는 기본적으로 좋은 집을 싸게 사야 하는데, 주인 전세를 하려는 매도자는 '세입자 구할 걱정을 덜어줄 테니, 매매가격은 깎아줄 수 없다.' 또는 '전세가격 높게 살아줄 테니, 매매가격도 높게 해 달라.'를 이야기합니다.
예를 들면, 매매 시세 3억, 전세 시세 2.5억이 평균일 때, 매매 3.2억, 전세 2.9억~3억에 살아주겠다는 것이죠. 내 돈 자체는 적게 들어갈 수 있겠지만, 주택 자체를 비싸게 사는 것은 의미가 없기 때문에 들어가면 안 되는 것이죠. 즉, 굉장히 치명적인 단점이 됩니다.
2. 집 상태를 확실히 확인하기 어렵다.
살던 사람이 세입자로 쭉 사는 것이기 때문에 집을 제대로 살펴보기 어렵습니다. 짐이 다 빠진 상태를 볼 수도 없으니 제대로 된 집 컨디션을 파악하기가 어려운 것이죠.
3. 신규 세입자를 구할 때 인테리어가 필요하다.
집수리 등 손이 덜 간다는 장점이 여기서 단점이 되는데요. 결국 언젠간 수리를 해야 한다는 것이죠.
마치며..
투자자의 입장에서 주인 전세에 대해서 간단히 알아보았습니다. 사실 주인 전세는 매매가격을 깎기가 어려워서 고민 끝에 매매를 포기하는 경우가 많습니다. 그런데 요즘같이 부동산 매매가격이 하락하고, 전세입자 구하는 것이 힘든 시기에는 오히려 좋은 기회가 될 수 있을 것 같아요.
꼭 주인 전세가 아니더라도 세입자가 끼어 있는 경우의 주택 매수도 기회가 되지 않을까 싶습니다. 단, 들어가 있는 세입자의 전세 보증금의 수준과 만기 기간 등을 꼭 따져보시길 바랍니다.
댓글