아파트 청약, 분양을 계획하시는 분들이 계실 텐데요. 주변에서 이런 분들의 이야기를 들어보면, 청약의 가점이나 조건 등에 대해서는 잘 아시면서 정작 청약 이후의 '돈'과 관련된 부분은 잘 모르시더라고요. 아무런 준비도 없이 청약을 넣었다가 당첨이 되었을 때 미처 당첨 후 과정에 대해 인지가 안되어 있거나, 준비가 덜 되어 있다면 대비가 쉽지가 않거든요. 그래서 청약 당첨 후 포기를 하시는 분들도 많습니다. 어렵게 당첨이 되었는데 이런 엄청난 기회를 날려버릴 수는 없잖아요. 그래서 오늘은 약간 행복한 고민을 해 보려고 합니다. 청약 당첨 후 과정에 대해 간단하고, 쉽게 알아보도록 하죠.
청약을 조금이라도 생각하시는 분들은 여러 경우가 있어요. 결혼을 준비 중이신 분들도 계시고, 결혼을 한지 2~3년 차가 되어 이사를 고민하시는 분들도 계시고요. 또 새 아파트에 대한 로망이 있는 분들 혹은 투자 목적으로 청약을 노리시는 분들도 분명 계십니다. 하지만 이 모든 분들의 이야기를 곰곰이 들어보면 다들 청약 당첨 자체에 대한 조건이나 가점 등등은 빠삭하게 아시면서도 청약을 위한 준비는 되어있지가 않더라고요. 아마도 '일단 당첨되고 나서 생각하자!'라는 것 같은데, 요즘 아시다시피 아파트 값이 장난이 아니잖아요? 또 대출도 어렵죠. 탄탄한 자금 계획이 필요합니다. 왜 이렇게 강조를 하느냐! 다음의 과정 때문이죠.
청약에 당첨이 되었다고 나의 집이냐! 아니요. 온전히 나의 집이 되기 위한 여정이 필요합니다. 바로 <계약금/중도금/잔금>의 과정이죠. 이 '돈'의 흐름에 대한 것들에 초점을 맞추어 이야기를 해 보도록 하죠.
▽ 계약금, 내돈으로 준비하자.
먼저, 계약금입니다. 계약금은 보통 분양가의 10%~20% 를 납부합니다. 이때 계약금은 나의 현금으로 납부를 해야 하는데요. 일단 현재 당첨된 집이 나의 집이 아니기 때문에 계약금은 담보대출이 불가능해요. 또 계약금은 청약을 넣기 전에 얼마인지 미리 확인을 꼭 해두시는 것이 좋은데, 왜냐! 보통 당첨 후 한 달 이내에 계약금을 납부하기 때문이죠. 10%~20%가 많지 않다고 생각하실 수도 있는데요. 요즘 새로 분양하는 아파트 분양가가 10억 정도죠. 계약금이 1~2억 정도 하는 것입니다. 결코 적지 않아요. 섣불리 청약을 넣기 전에 꼭 계약금은 미리 준비를 해두시는 것이 좋습니다.
그런데, 이런 계약금도 적지 않은데 추가적으로 비용이 더 들어갈 일이 있어요. 바로 이때 발코니의 확장 등 추가 옵션을 선택해야 하기 때문이죠. 때에 따라 무료로 진행하는 곳이 있지만, 일반적으로 유료로 진행을 하기 때문에 여기서 추가 비용이 듭니다. 이것까지 생각한다면 계약금 금액을 좀 더 여유롭게 준비를 해두시는 편이 좋겠죠.
잊지 말아야 할 것!! 계약금은 내돈으로 준비를 해야 한다.
▽ 중도금, 대출의 시작+내돈!
자, 이제 중도금입니다. 중도금은 분양가의 60%에 해당합니다. 보통 4차에서 6차로 나누어 중도금을 납부하는데요. 요즘 분양하는 아파트를 보면 6차에 나눠서 납부하는 것이 일반적인 것 같아요. 4차에 나누어 납부를 한다면 15%씩, 6차에 나누어 납부를 한다면 10%씩 중도금을 납부하게 됩니다.
중도금부터는 대출을 이용할 수 있는데요. 주택도시보증공사 HUG에서 발급해준 보증서를 통해 건설서와 연계된 은행에서 중도금 대출을 할 수 있습니다. 여기서 꼭 짚고 넘어가야 할 부분이 무엇이냐면, 대출은 전액을 받는 것이 아니에요. 중도금을 6차로 나누어 낸다고 가정했을 때, 4차까지는 중도금 대출을 적용하여 납부가 가능하고, 나머지 5차와 6차 납부는 내 돈으로 해결을 해야 합니다.
계약금에서 현금을 모조리 긁어 모은 상태라면, 현금의 마련이 쉽지 않은 상태가 대부분이시겠죠. 그래서 이때 신용을 이용하시는 분들이 많아요. 즉, 청약 신청 전에 혹은 계약금을 마련할 당시에 나의 신용도를 확인해 두는 것이 좋겠죠.
그리고, 이자에 대한 이야기를 해볼게요. 중도금은 보통 무이자로 진행하거나 이자후불제를 적용합니다. 이자후불제란, 중도금 이자를 건설사에서 대신 납부를 해주고, 입주자가 중도금 상환 및 잔금을 치를 때 대신 납부를 해주었던 이자도 함께 납부를 하는 제도예요. 중도금의 금액이 크니 이자에 대한 부담을 줄여주기 위한 제도인 것이죠.
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사실 중도금 대출은 그렇게 어렵지 않았어요. 9억 원 이하의 분양가와 4대 보험에 가입이 되어 있는 근로자라면 어지간해서는 다 나왔거든요. 그런데 요 몇 년사이 부동산 가격이 폭등을 시작했고, 입지가 좋다하는 곳의 분양가는 이미 10억을 훌쩍 넘었죠. 특히 서울이나 서울 인접한 지역은 들어갈 수 없는 상황이 되어버렸어요. 하지만 입지가 괜찮은 수도권의 분양 아파트 중에는 9억원 이하를 찾을 수 있는데요. 음.. 여기서 다시 문제가 있다면 정부가 국민의 가계부채가 과도하게 늘어남을 방지하기 위해서 은행에 대출을 많이 해주지 말라고 했기 때문입니다. 이 때문에 신용, 전세, 중도금의 대출이 녹록치 않아진 것이죠. 당장에 중도금을 납입해야 하는 분들은 난감한 상황이 펼쳐졌을 거에요. 그리고 만약에 청약을 예정 중이신 분이라면, 이런 중도금 문제에 대해 방안을 갖춘 아파트 단지인지도 한번 더 꼼꼼하게 살펴보시는 것이 좋겠네요.
▽ 잔금, 주담대 이용 / 내 돈+전세로 돌리기
드디어 잔금입니다. 잔금은 분양가의 20~30%에 해당합니다. 잔금을 치를 때 중도금도 함께 상환을 해야 하는데요. 이때 선택지는 2가지가 있을 수 있어요.
첫째, 주담대를 이용한다.
둘째, 전세로 돌린다.
둘 다 장단점은 있어요. 하나씩 살펴보죠.
'주담대를 이용할 경우'
장점이라면 새집에 내가 바로 들어가서 살 수 있다는 거예요. 단점이 중요한데요. 주담대를 받아야 하는 금액이 커지기 때문에 이에 대한 부담이 커지겠죠.
일단, 잔금과 중도금, 그리고 이자후불제를 적용받았다면 그 이자까지 모두 잔금 때 납부를 해야 하는데요. 이때 보유한 현금이 부족하다면, 최대한 주담대를 받아 전환을 해야 하는 것이죠. 주담대의 비율에 따라 다르겠지만, 나의 아파트가 비조정지역에 위치하고, 가격이 9억원 이하라면 '잔금+주담대+어쩌면 그 이자까지' 모두 주담대로 해결이 될 수도 있습니다.
그게 어떻게 가능하냐! 중도금은 분양가를 기준으로 하고, 주담대는 KB 시세를 기준으로 하기 때문입니다. 일반적으로 분양 이후 아파트 가격이 오르죠. 그리고 입주시기가 다가오면 또 한번 크게 상승을 해요. 이게 시세인 거죠. 즉, 중도금 40%를 받았고, 주담대도 40%만 받을 수 있다고 가정할 때, 주담대 금액이 중도금보다 더 많아지는 것입니다. 따라서 중도금과 잔금까지 주담대로 해결이 될 수도 있는 거예요.
<주담대 비율>
위 주담대 비율을 보고, 예를 들어 설명해 볼게요.
나의 아파트는 비조정지역에 있고, 분양가가 5억이었습니다. 그런데 분양을 받고 나서 입주시기가 되니 가격이 올라서 시세가 7억이 되었어요. 계약금은 10%, 중도금은 60%, 잔금은 30%입니다.
계산을 한 번 해볼까요?
계산을 해 본 결과, 중도금과 잔금이 4억 5천만 원이죠. 그런데 주담대가 4억 9천만 원이 나오니 주담대로 중도금과 잔금이 모두 해결이 되는 상황이 되는군요.
하지만 위 상황은 어디까지나 아름다운 예시일 뿐이죠. 어지간한 수도권은 조정지역으로 묶여있고, 입주시기가 다가왔을 무렵의 시세가 10억을 훌쩍 넘는 경우도 많아서 이런 경우는 주담대뿐만 아니라 내 돈, 즉 현금도 확보가 어느 정도는 꼭 준비가 되어야 합니다.
주담대 자체의 부담도 있을뿐더러 당장 커다란 현금도 준비를 해야 하니 버거울 수 있겠죠. 그래서 두 번째 전세로 돌리는 방법이 있는 것이죠.
'전세로 돌리는 경우'
장점이라면 당장의 자금의 여력이 되지 않으니 시간적 유예를 가질 수 있다는 것이겠죠. 게다가 대출이라고 하는 큰 부담을 덜 수 있다는 것이 가장 큰 장점이 될 겁니다. 당장 현재 내 아파트가 시세가 7억이 되었고, 전세로 5억 내지는 6억을 받겠다고 하면 중도금과 잔금 모두를 해결 수 있으니 말이죠.
그런데 문제는 이 전세를 구하기가 어렵다는 겁니다. 아파트 입주시기가 다가오면 부동산에 전세매물이 쏟아지기 시작해요. 다들 상황이 다르지 않고, 비슷한 생각을 하기 때문인 것이죠.
같은 가격의 전세라면, 층이 좋고, 뷰가 좋고 등의 조건이 좋은 매물이 먼저 빠져나갈 거예요. 내 집보다 조건이 좋은 전세매물이 모두 빠진 것 같음에도 내 집의 전세가 나가지 않는다면? 전세 가격에 대해서 고민을 하셔야 하는데요. 부동산 사장님과 충분히 그 전세 가격에 대한 논의를 하셔야 하겠죠. 개인적으로는 너무 욕심을 부리지 않는다면, 전세는 기한 안에 충분히 뺄 수 있다고 생각합니다.
이렇게 잔금까지 모두 해결을 하고 나면, 이제 온전히 나의 집이 되는 것이죠. 길기도 길고, 멀기도 멀고, 그 과정에서 스트레스도 제법 있을 거예요. 하지만 이런 노력 끝에 내 집 마련이 되는 것이니까요.
<청약 당첨 후, 세금_부동산 인지세와 취득세의 납부액 및 납부 방법에 대해서는 아래 글을 참고로 해 주세요>
2021.10.05 - [꿀팁 모음/세금, 지원, 혜택 정책 정보] - 청약 당첨 후 인지세/취득세, 납부액 및 납부 방법
청약 당첨 후 인지세/취득세, 납부액 및 납부 방법
어렵게 청약에 당첨이 되고 난 후, 기뻐할 틈도 없이 챙겨야 할 것들이 수두룩이죠. 계약금, 중도금, 잔금 등에 대한 돈에 대한 걱정과 계획, 그리고 준비해야 하는 서류도 한두 가지가 아니기도
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