아파트, 아파텔, 오피스텔 들어보셨을 겁니다. 얼핏 다르다는 것은 알겠는데, 정확히 어떻게 다른지 명확히 설명하기 어렵죠. 특히 부동산에 관심을 갖고 다니다 보면, 꼭 한 번쯤 아파텔이 아파트와 다르지 않다며 투자 권유를 받게 되는 경우가 있습니다. 오늘은 아파트와 아파텔, 오피스텔을 비교해 보고, 어떤 식으로 투자 접근을 하면 좋을지 생각해 보겠습니다.
아파트, 아파텔, 오피스텔의 정의
알고 보면 정말 단순하게 구분이 되는데, 이름 때문에 더 혼동이 오는 것 같습니다. 쉽고 간단하게 정리해 보죠.
1. 아파트
아파트는 주택입니다. 주택은 단독주택과 공동주택으로 나누는데, 아파트는 그중에서도 공동주택에 속하는 것이죠. 좀 더 세부적으로 보면 '층수가 5층 이상인 공동주택'입니다. 따라서 주택, 즉 주거용 건물입니다. 이때, 1개 동인 아파트를 나 홀로 아파트, 여러 동인 아파트를 대단지 아파트라고 부르는 것이죠.
2. 아파텔과 오피스텔
아파텔을 이해하려면 오피스텔을 알아야 하는데요, 오피스텔은 '오피스+호텔'이라는 뜻으로, 사무실을 호텔과 비슷하게 주거형으로 만든 것을 말합니다. 즉, 주거형으로 만들었지만 결국은 업무시설이라는 것이죠. 주택이 아닙니다.
그리고 아파텔은 이 오피스텔을 아파트처럼 보이게 만든 겁니다. 즉, 아파트형 오피스텔이라고 말할 수 있는데요. 여기서 주의해야 할 것은 결국 '오피스텔'이라는 거죠. 즉, 아파텔도 주택이 아닙니다.
아파트와 아파텔, 오피스텔 다른 점
다른 점을 하나씩 비교해 보겠습니다.
1. 적용법과 거주 환경
아파트는 주택, 아파텔과 오피스텔은 비주택입니다. 따라서 아파트는 주택법을, 아파텔과 오피스텔은 건축법을 적용받습니다. 이것이 무슨 차이냐면, 아파트와 아파텔, 오피스텔을 지을 수 있는 장소가 다르다는 뜻입니다.
아파트는 주택이기 때문에 2종 주거지역 이상에 지을 수 있습니다. 하지만 아파텔, 오피스텔의 경우는 주택이 아니기 때문에 주거지역에 지을 수 없어요. 준준거지역 또는 상업지역에 건축할 수 있습니다.
따라서 아파트는 주로 주거지역에 모여 있고, 아파텔과 오피스텔은 업무지구, 상업지구, 역 근처 등에 있는 것이죠. 즉, 장단점이 여기서 드러나게 되는 겁니다.
-아파트의 장점 : 주거지역으로 살기에 편리한 시설이 모여 있음.
-아파텔, 오피스텔의 장점 : 업무지구, 상업지구 등 번화가 중심부에 위치함.
2. 내부 면적 차이
여기서 차이가 확 나는데요. 아파트는 전용면적 외에 발코니 등의 서비스면적이 제공됩니다. 그러니까 확장이라는 개념이 있는 거예요. 발코니를 확장할 경우, 원래 전용면적보다 더 넓게 쓸 수 있는 것이죠.
그에 비해 아파텔, 오피스텔의 경우는 서비스 면적이 없습니다. 따라서 발코니 등의 것들이 모두 전용면적에 포함이 되는 거예요. 게다가 확장이 불가능합니다.
예를 들어, 같은 전용 84㎡라고 하더라도 아파트는 발코니나 세탁실 등의 서비스 면적이 여기에 포함되지 않기 때문에 상대적으로 넓다고 생각할 수 있어요. 그에 비해 아파텔은 전용 84㎡ 안에 발코니와 세탁실 등이 모두 포함이 되어 있기 때문에 실제로 느끼는 넓이는 아파트의 59㎡ 정도 가 됩니다. 즉, 전용면적만을 보고 아파트와 아파텔을 비교하시면 안 돼요.
3. 취득세를 포함한 세금
취득을 할 때, 아파트는 주택이기 때문에 주택 수에 따라 취득세가 달라집니다. 1 주택의 경우, 1.1 % 이지만 2 주택, 3 주택으로 갈수록 취득세가 늘어나죠.
그에 비해 아파텔은 주택이 아니기 때문에 취득세가 4.6%로 고정입니다. 즉, 아파텔, 오피스텔을 2채, 3채 등 구입을 하더라도 취득세는 중과되지 않아요. 같습니다. 게다가 주임사(주택임대사업자)를 하시면, 취득세 면제를 받을 수 있는데요. 대신 양도세 혜택은 없습니다.
4. 관리비 비교
관리비는 공용면적을 기준으로 산출하는데요. 아파트와 아파텔은 공용면적을 계산하는 것에서 차이가 있습니다.
-아파트 관리비(100) : 전용면적(80)+공용면적(20)을 기준으로 관리비 부담
-아파텔, 오피스텔 관리비 : 전용면적(50)+공용면적(20)+기타 공용면적(30)을 기준으로 관리비 부담
따라서 아파텔, 오피스텔의 관리비가 아파트보다 1.5배~2배 정도 더 많이 나옵니다.
※ 어디까지나 같은 면적일 때를 기준으로 한 것이며, 아파텔이나 오피스텔의 경우 큰 평수로 들어가는 경우는 많지 않아서 관리비 자체로 문제가 되는 것 같지는 않습니다.
아파트와 아파텔, 오피스텔의 투자적 접근
아파트와 아파텔, 오피스텔은 투자적으로 볼 때, 아예 다른 시각으로 보아야 합니다. 아파트 투자의 경우는 궁극적으로 시세차익을 바라보셔야 하고, 아파텔이나 오피스텔의 경우는 월세 등을 통한 수익 창출로 보셔야 하는 하는데요.
1. 매매 가격의 상승
아파트는 오르내림은 있겠지만, 입지적으로 나쁘지 않다면, 장기로 볼 때 아파트의 가격은 우상향을 한다고 볼 수 있습니다. 시간이 걸릴 뿐이지 그렇게 되어 왔죠.
그에 비해 아파텔, 오피스텔은 가격 자체가 오르지는 않아요. 심할 경우 분양가가 그대로 가는 경우도 많습니다. 즉, 아파트처럼 아파텔, 오피스텔을 바라보고 매매를 하셔서는 안 되는 겁니다.
2. 투자의 방식
[아파트의 경우]
아파트라고 하면 갭투자로 돈을 번다라고 생각을 하시는 것 같아요. 그런데 실제로 아파트 투자를 하는 많은 분들은 갭투자로 돈을 번다고 생각하지는 않습니다. 시세가 오를 곳의 아파트를 싸게 사는 것이 아파트 투자의 기본이라고들 하거든요. 다만 내가 가진 투자금이 적다 보니 매매와 전세 갭에 초점이 맞춰진 것 같습니다. 사실 투자금이 어느 정도 있다면 재건축 아파트 쪽으로 가기 마련이거든요.
[아파텔, 오피스텔의 경우]
그에 비해 아파텔, 오피스텔은 전혀 다르게 보셔야 하는데요. 여러 채의 아파텔, 오피스텔을 소유한 상태에서 월세를 돌리거나, 전세를 월세처럼 돌리는 경우가 많습니다.
예를 들어 아파텔, 오피스텔을 2억을 주고 매매를 했는데, 그중에서 일부를 대출받았다고 하더라도, 월세를 받아 일부는 대출 이자를 내고, 나머지는 내가 갖는 것이죠. 또는, 전세를 놓는데 이런 오피스텔이 몇십 채가 된다면? 매달 전세 재계약을 하게 되겠죠. 전세의 월세화가 되는 겁니다.
그런데 상당히 리스크가 크죠. 아파텔이나 오피스텔은 매매도 원활한 편이 아닙니다. 따라서 여차하는 순간에 리스크 관리가 안 돼서 무너지는 경우가 올 수 있어요. 그래서 주변을 보면, 여유 자금이 좀 있는 분들이 주로 시작을 하시더라고요.
마치며..
아파트와 아파텔, 오피스텔에 대한 간단한 비교와 투자적 접근을 어떻게 해야 할지 생각해 보았는데요. 주변에 좀 다양한 분들이 계셔서 보고 듣고 한 것을 간략하게 정리하여 보았습니다.
부동산 시장뿐만 아니라 세계 경제적으로 여러 가지 힘든 시기가 겹친 것 같습니다. 그런데 늘 보면 위기의 순간에 돈을 버는 기회도 같이 오더라고요. 어쩌면 지금이 좋은 공부를 할 기회인지도 모르겠습니다.
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