전세 사기가 들끓고 있습니다. 그 중심에 선 것이 바로 빌라 전세인데요. 빌라 전세로 사기를 칠 수 있었던 이유는 시세를 가지고 장난을 쳤기 때문입니다. 이에 따라 문제가 되는 빌라 전세의 전세보증금반환 보증보험의 한도를 축소한다고 하는데요. 이에 대해 간단히 알아보겠습니다.
전세 사기 수법 요약
이른바 빌라왕이죠. 전세 사기 수법은 이렇습니다.
1. 신축빌라를 건축한 후, 변제 능력이 없는 사람, 즉 바지사장에게 빌라를 매매합니다.
2. 시세보다 높은 전세로 빌라에 임대차 계약을 대량으로 진행합니다.
3. 이때 세입자는 전세보증보험이 있기 때문에 다소 높은 전세에도 안심하고 임대차 계약을 진행합니다.
4. 이에 사기꾼은 높은 전세보증금을 가지고 잠수 탑니다.
빌라 전세와 전세보증보험 한도 축소
1. 보증보험 가입 한도를 90%로 낮춤
여기서 정부는 전세 사기의 원인을 '높은 전세보증금반환 보증한도'라고 생각을 합니다. 시세보다도 높은 전세 보증금도 보증이 된다는 점이 문제라는 것이죠. 그래서 빌라 전세의 전세보증금반환 보증한도를 축소하게 됩니다.
-변경 전 : 선순위대출+전세보증금 합계가 시세의 100%까지 보증 가능(전세가율 100%)
-변경 후 : 선순위대출+전세보증금 합계가 시세의 90%까지만 보증 가능(전세가율 90%)
<예를 들면>
●선순위대출 채권최고액(융자금의 120%)이 3억이라고 하고, KB시세 6억 원인 집이 있을 때,
-변경 전인 경우, 전세보증금 보증 금액 = 6억 원 -3억 원 = 3억 원까지 보증이 가능합니다.
-변경 후라면, 전세보증금 보증 금액 = 6억의 90%인 5억 4천에서 채권최고액인 3억 원을 뺀 금액, 5억4천 - 3억 원 = 2억 4천까지만 보증이 가능해집니다.
● 만약 선순위대출이 없다고 생각하면, 빌라 시세의 100%까지 보증이 되는 것에서 빌라 시세의 90%까지만 보증이 되는 것이죠.
2. 빌라 공시 가격의 축소(빌라 시세 금액의 축소)
위에서 계산한 '시세'에 대한 것도 축소 적용합니다. 빌라 시세를 공시가격의 150%에서 140%로 내린 것이죠. 그런데 빌라 공시가격 자체가 낮아질 가능성이 높기 때문에 150%에서 140%까지 적용되는 금액이 더욱 적어질 수 있어요.
그러니까 빌라 시세의 90%까지만 보증이 가능한데, 그 빌라 시세를 결정하는 금액을 공시가격의 140%로 또 축소를 한 겁니다. 여기서 끝나지 않아요. 공시가격이 내려갈 예정이거든요. 그러니 생각보다 빌라 시세가 더 많이 떨어질 가능성이 큽니다.
발생하는 문제
위의 결정으로 전세 보증금에서 보증보험에 해당하는 금액 자체가 적어지니, 전세 보증금을 온전히 보증할 수 없게 됩니다. 예를 들어, 기존에 전세 보증금 2억으로 보증보험을 가입했던 세입자가 전세 갱신을 할 때 전세 보증금 2억 원을 보증받지 못할 수도 있는 것이죠. 이때 보증보험 가입이 거절될 수 있어요.
따라서 세입자는 전세보증보험 가입이 거절되어 전세 보증금을 낮춰달라 할 것이고, 집주인도 차익만큼의 돈을 돌려주어야 하는 역전세를 맞이할 수 있다는 겁니다. 즉, 세입자에게도 집주인에게도 모두 힘든 시간이 다가올 수 있는 것이죠.
마치며..
빌라나 오피스텔은 시세를 확인하기가 참 어렵습니다. 매매가격도 그렇고 전세 가격도 그렇죠. 특히 신축빌라의 경우, 시세 잡기가 더욱 어렵고, 신축이라 근저당 잡힌 것도 상당하거든요. 따라서 신축빌라를 매매하는 경우나 신축빌라에 세를 들어가는 경우에는 더욱 잘 알아보시고 진행하시는 것이 좋습니다.
곧 빌라 전세 갱신을 해야 하는 임차인과 임대인은 상황을 잘 파악하시어 사전에 준비하고, 상호 간에 협의를 잘하시는 것이 중요할 것 같습니다.
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