얼마 전까지만 해도 부동산이 하락장이다 아니다 말이 많았는데, 요즘에는 하락장이라는 쪽이 더 우세한 것 같습니다. 부동산 가격이 하락하는 이유에는 여러 가지가 있겠지만, 일단 거래가 없다는 것이 치명적인데요. 왜 이렇게 부동산 거래가 없을지에 대해 한 번 생각해 보도록 하겠습니다.
현재의 전반적인 상황?
경기가 좋지 않아요. 사실 우리나라 경기가 좋지 않다는 것에 초점을 맞추기보다는 세계적인 상황이 그렇습니다. 가장 치명적인 이유로는 미국의 금리 인상이겠죠. 22년 하반기 계속해서 금리는 올리다고 하고, 23년 상반기까지도 금리는 올라갈 수 있다고 하죠. 인플레이션을 잡기 위해서 미국 연준은 9%까지 금리를 올릴 생각도 있다고도 하더라고요. 매뉴얼에 있다고 하는데, 실제 거기까지 갈지는 알 수 없죠. 요점은 일단 22년 하반기, 금리는 계속해서 올라간다는 겁니다.
부동산 거래 절벽인 이유
부동산은 심리에 쉽게 흔들립니다. 부동산 가격이 떨어질 것 같다는 심리가 실제로 부동산 가격을 내리고 있죠. '집값이 떨어진다는 것을 아는데 누가 집을 사겠어?'라는 생각인 것이죠.
그런데 조금 더 세부적으로, 집을 가지지 않은 자(무주택자)와 집을 가진 자(유주택자)의 각각의 초점에서 따져볼게요.
집을 가지지 않은 자의 경우
즉 무주택자의 경우는 두 가지로 나눠볼 수 있습니다.
1. 집을 살 여력이 없는 경우
이런 경우, 집을 절대 사지 않겠다는 생각을 가지게 됩니다. 일단 여력이 빠듯한 데다, 현재 집값이 거품이라고 확신하기 때문이죠. 사실 대한민국의 모든 집이 다 거품은 아닐 텐데, 이런 분들은 집값이 자신들의 여력이 가능한 수준까지 내려올 것이라 생각을 하시더라고요.
2. 집을 살 여력이 있는 경우
이런 분들은 갈등을 좀 하시더라고요. 집을 살 수 있는 여력이 있기는 한데, 현재 집값이 떨어진다라고 하니 집을 사야 할지, 말아야 할지 고민을 하고 계시죠. 그래서 주변에 자주 물어보세요. '현재 상황이 별로임에도 집을 사는 것이 맞을까?'라고요. 마찬가지로 거품이 많이 낀, 이미 가격이 높이 형성된 지역의 집은 사면 안 되죠. 이런 분들이야말로 부동산을 더 공부를 하시면서 알아봐야 한다고 생각합니다.
위에서도 말했듯, 대한민국의 모든 지역과 집이 거품이 끼지 않았어요. 이 와중에 저평가가 된 곳도 분명히 있고, 또 이런 하락장에서 가격 방어가 잘 되는 지역도 있습니다. 만약 지금이 대출 금리가 높고, 상황이 좋지 않아서 좀 더 시기를 두고 보신다면, 부지런히 저평가 지역과 집을 눈여겨보시는 것이 좋겠죠.
집을 가진 자의 경우
즉 유주택자는 다양한 경우의 수를 살펴보아야 합니다.
1. 1 주택자이면서 실거주하는 경우
내 집에서 내가 살고 있는 경우를 뜻합니다. 이분들은 사실상 집값의 영향을 거의 받지 않는 분들이에요. 집값이 떨어지든, 오르든 집을 팔 수 없거든요. 계속 살아야 하니까요.
이런 부분에서 여력이 있는 무주택자 분들께는 집을 사라고 말하는 거죠. 어쨌든 내 집 마련을 할 계획이라면, 실거주용 주택 한 채는 집의 가격이 떨어지든, 오르든 크게 영향을 받지 않기 때문입니다.
2. 2 주택자의 경우
2 주택자부터는 조금 더 상황이 세분화가 됩니다. 급하게 한 채를 팔아야 하는 경우가 있고, 아닌 경우가 있거든요.
● 급하게 집을 안 팔아도 되는 경우라면? 그냥 버티기에 돌입할 겁니다. 지급 팔아서 좋을 것이 그다지 없거든요.
● 급하게 한 채를 팔아서 1 주택자가 되어야 하는 경우라면? 급매로 집을 내놓게 됩니다. 이게 바로 급매로 나오는 집이에요. 즉, 집을 살 여력이 있는 무주택자들은 이 집을 사야 하는 겁니다. 가격을 훌륭하게 후려쳐서 말이에요.
3. 3 주택자의 경우
3 주택자에 돌입을 하게 되는 경우면 이미 중급 이상의 투자자입니다. 즉, 이분들은 집을 팔 생각이 없어요. 오히려 집을 더 사야겠다는 사람들입니다. 그러니까 하락장을 은근히 기뻐할 거예요. 하락장을 맞이하니 투자자가 움직이죠. 아직 버틸만하다 생각해서 급매가 덜 나오는 것 같으니 거래를 활발하게 하지 않을 뿐이에요. 금리가 정점을 찍고, 버티기도 끝물에 다다를 때쯤이면 이들이 이미 가격이 많이 내려간 집을 샀을 겁니다. 그렇게 다주택자의 길로 갈 것이며, 다음에 올 상승장에서 돈을 벌게 되겠죠.
4. 다주택자의 경우
다주택자들은 안 팝니다. 자산은 모으는 것이니 파는 것이 아니거든요. 특히나 지금 같은 경우에 뭣하러 기를 쓰고 팔겠느냐는 생각이죠. 의외로 다주택자들은 그렇게 걱정하지 않아요. 대출 금리도 그렇게 두렵게 느끼지 않습니다. 물론 금리에 허덕이는 분도 계시죠. 그런데 그런 금리에 허덕이는 그 시기가 지나면, 다시 호황을 맞이하는 것이 경제의 흐름임을 잘 알기에 버팁니다. 또, 다주택자라는 것은 여러 군데에 집이 있겠죠? 그럼 어떤 집은 떨어질지언정, 또 어떤 집은 오르게 되어 있어요. 다시 또 말하지만, 대한민국의 모든 집이 거품인 것은 아니거든요.
결론
빨리 한 채를 팔아야 하는 2 주택자만 집을 내놓는 상황이라 제대로 파는 사람도 없고, 여력이 있는 무주택자조차도 집을 살까 말까 고민만 하는 상황이라 사려는 사람도 없는 거죠. 즉, 팔려는 사람도, 사려는 사람도 없다 보니 당연히 부동산 매매 거래가 없는 겁니다. 따라서 대세 하락장이라고 보는 견해가 많은 거죠.
금리가 어떻게 되느냐, 세계정세가 어떻게 되느냐에 따라 부동산 심리는 갑자기 바뀌기도 합니다. 알 수 없는 것이 미래잖아요. 대부분의 모든 사람들이 다 힘든 시기일 겁니다. 이 어려운 시기를 현명하게 버티는 사람이 나중의 보상을 가지게 되겠죠.
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