전세로 살다 보면 참 여러 가지 일이 일어나죠. 그중에서도 집주인 바뀌는 일이 더러 있는데요. 갑자기 집주인이 바뀌는 경우에, 세입자는 여러 가지 불안한 생각이 들게 됩니다. 오늘은 집주인이 바뀌었을 때 세입자가 챙겨야 할 것들에 대해서 간단히 알아보도록 하겠습니다
전세 집주인 변경과 재계약
간혹 집주인이 변경되고, 계약서를 다시 쓰자는 연락이 오기도 하는데요. 새로운 집주인과 반드시 재계약을 할 필요는 없습니다. 새로운 주택을 매수할 때, 집주인은 전세계약도 승계를 받기 때문에 이전 집주인과 세입자의 계약은 그대로 유지됩니다. 만약 재계약을 해서 유리한 부분이 있다면, 재계약을 하셔도 상관없습니다. 세입자 선택의 문제거든요.
전세 집주인 변경과 계약해지
집주인이 변경되어 계약이 해지되지는 않을까 불안해하는 분도 있는데요. 위에서 말씀드렸듯, 새로운 집주인은 기존 집주인과 세입자의 모든 계약을 그대로 승계받습니다. 계약해지를 요구할 수 없어요. 즉, 세입자는 기존 계약서대로 지내시면 되는 것이죠. 그냥 사람만 바뀐 거예요. 따라서 만기 때까지는 전세 집, 월세 집에서 그대로 거주할 수 있습니다. 다만, 집주인이 달라지니 사람의 성향에 따라 수리 등 요구를 할 때 잘 살피셔야 하죠.
전세 집주인 변경과 근저당
새롭게 바뀐 집주인이 갑자기 집에 근저당을 설정할 수 있겠죠. 일반적으로 집에 세가 들어 있는 경우, 근저당을 잘 잡지는 않지만, 그럼에도 불구하고 받는 경우가 있습니다. 이 경우, 세입자의 확정일자가 근저당권보다 앞서 있기 때문에 만약에 최악의 상황을 예상하여, 집이 경매로 넘어간다고 해도 세입자의 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.
전세 집주인 변경과 보증금 증액
간혹, 보증금 증액을 요구하는 경우가 있는데요. 이럴 경우, 계약서를 다시 작성해야 합니다. 단! 이때 다시 작성하는 계약서는 전세 계약서가 아닌 보증금 증액 계약서입니다. 기존 계약은 유지한 상태에서 추가된 금액에 대해서만 계약서를 작성하는 것입니다. 이때 특약 사항에는 기존 계약의 연장이라는 말을 기입해야 보증금을 보호받을 수 있습니다.
보증금 증액 계약서를 작성할 때, 반드시 체크해야 할 것이 있는데요. 바로 등기부등본입니다. 새로운 집주인이 근저당을 설정했는지, 아닌지 확인을 해야 하기 때문이죠. 만약 보증금 증액 계약서를 쓰기 전에 이미 근저당이 설정되어 있다면, 보증금을 증액한 만큼의 금액에 대해서는 근저당권보다 후순위로 밀리기 때문에 보호받을 수 없습니다.
전세 집주인 변경과 보증보험
만약 전세보증보험에 가입이 된 상태라면, 집주인이 변경되었을 때 가입한 보증보험에 이 사실을 알리셔야 합니다. 즉, 가입한 보증회사나 은행에 연락하셔서 '주채무자 변경 신청'을 하시면 됩니다. 그래야 나중에라도 문제가 생겼을 때, 바뀐 집주인에 대해서 해결이 될 수 있기 때문이죠.
전세 집주인 변경 실거주와 계약갱신청구권
집주인이 변경되었다고 하더라도, 모든 계약은 승계됩니다. 즉, 계약갱신청구권을 요구할 수 있죠. 또, 집주인도 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 집주인이 바뀌었다고 해서 이런 권리들에 대해서 변경되는 것은 아닌 것이죠.
계약갱신청구권에 대해서는 계약 만기일 2개월 전까지 집주인에게 연장을 할 건지 아닌지 말을 해야 하는데요. 간혹 이것 때문에 분쟁이 나는 경우가 있습니다. 요즘처럼 전세를 구하기 어려운 때에는 가급적 세입자도 집주인의 사정을 어느 정도 고려하여, 또 나의 보증금을 원하는 날짜에 무사히 돌려받기 위해서 전세 만기 4개월~6개월 사이, 충분한 시간을 두고 말을 하는 것이 좋습니다. 법적 기간이 계약 만기 2개월 전까지라고 해서 시간을 촉박하게 말하는 경우가 있는데, 이 경우 집주인과 관계만 틀어지고, 내 보증금을 안전하게 받기 어려워질 수도 있습니다. 부동산은 사람과 사람 사이의 계약이기 때문에 가급적 이야기를 하여 합의를 보시면서 원만하게 가시는 것이 가장 좋다고 말씀드리고 싶네요.
마치며..
집주인이 변경되었을 때 세입자가 챙겨야 할 것들에 대해서 알아보았는데요. 결론은 전세 집주인이 변경된다고 하더라도, 세입자는 전혀 신경 쓸 것이 없습니다. 다만, 계약서를 새로 작성해야 하는 경우에는 새로 집을 알아보는 것과 같이 등기부등본과 새로운 집주인을 잘 살펴보셔야 합니다.
요즘은 세입자가 우위에 있는 시장이죠. 따라서 집주인분들도 세입자에게 무리한 요구는 하지 않을 겁니다. 개인적으로 집주인과 세입자는 그렇게 많은 연락을 할 필요는 없다고 생각합니다. 계약한 기간 동안 큰 문제없이 집을 빌려줬고, 잘 거주하며 살면 되는 일이니까요.
댓글