깡통전세와 역전세(구분법, 대처법)

깡통전세와 역전세라는 말이 있습니다. 깡통전세와 역전세 비슷하면 다른데요. 오늘은 깡통전세와 역전세에 대해 알아보고, 깡통전세와 역전세 중 세입자에게 무엇이 더 위험한 지도 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

깡통전세란?

깡통은 속이 비어있죠. 깡통전세는 집주인이 여러 가지 대출을 받은 경우, 대출 금액과 세입자의 전세 보증금을 합친 금액이 집값의 80%를 넘을 때를 말합니다. 그런데 사실 이 정도까지만 해도 나쁘지 않다고 생각은 합니다. 왜냐하면, 집주인이 집을 팔면 세입자의 전세 보증금을 돌려줄 수 있고, 대출금도 갚을 수 있으니까요. 정말 위험한 깡통전세는 집주인의 대출금액과 세입자의 전세 보증금을 합한 금액이 집값을 넘는 경우입니다. 

 

 

 

깡통전세의 문제

내 집이 깡통전세가 되었다면 어떤 문제가 발생할까요? 세입자의 전세금 반환에 문제가 생기겠죠. 집주인이 집을 팔아도 세입자의 전세보증금이 안 나올 수 있거든요. 심지어 그 집이 경매로 넘어갔을 때, 세입자의 전세보증금이 후순위로 밀려날 가능성이 높기 때문에 깡통전세는 위험한 겁니다.  

 

 

 

깡통전세  구분법

이 집이 깡통전세가 맞냐 아니냐를 확인하는 방법 중의 하나는 등기부등본을 확인하는 거예요. 내가 세를 들어 살 집에 근저당이 얼마나 설정이 되어 있느냐를 보는 것이죠. 그런데 사실 이 것은 세를 내는 집주인도 의식을 하는 부분이에요. 집에 근저당이 있으면, 세가 잘 안 나갈 것을 알거든요. 또 세입자들도 바보가 아니잖아요. 근저당이 있는 집에 들어가려고 하지 않습니다. 

 

사실상 깡통전세 피해자가 되는 경우는, 앞으로 깡통전세가 될 예정이었던 집을 모르고 들어간 경우가 되겠죠. 그러니까 다음의 경우가 위험한 사례입니다.

○ 집의 매매가와 전세가가 거의 차이가 나지 않으면서 집값이 하락하여 역전세를 맞이했는데, 집주인이 대출을 가지고 있었고, 세입자가 전세 만기를 요구하며 전세금 반환을 요청할 때

이 경우, 집주인은 집을 팔아도 세입자의 전세 보증금을 반환하기 어려워져요. 하지만 이 상황을 의도하지 않은 일반적인 집주인이라면, 가급적 해결을 해 주기 위해서 노력을 할 겁니다. 그리고 세입자에게 어느 정도 양해를 구하고, 돈을 구해 보려고 하겠죠. 세를 다시 맞추고, 나머지 금액을 어떻게든 구해서요. 

 

 

 

 

 

간혹 깡통전세가 곧 전세사기다라고 말하는 경우가 있죠. 바로 다음과 같은 경우입니다. 

○ 악의적으로 부동산 매매가를 높게 매수를 한 뒤, 높은 전세보증금으로 전세를 맞추는 경우

악의적으로 부동산을 높은 가격에 매수를 했다는 것은 곧 부동산 중개업자도 함께 저질렀다고 볼 수 있습니다.

예를 들면, 원래 해당 집의 가치는 2억이었는데, 3억에 집을 매수하고, 2억에 전세를 맞췄을 때

집의 가치는 원래대로 2억으로 내려오겠죠. 그러면 집주인이 그 밖의 대출 등이 있을 때, 세입자의 전세보증금을 제대로 돌려주기는 어렵겠죠. 게다가 그 집주인이 원래 집주인이 아닐 수도 있어요. 자산을 가지지 않은 노숙인의 신분을 이용해서 집을 높은 가격에 매수를 시킨 뒤, 전세를 맞추는 것이거든요. 즉, 악질적으로 사기를 칠 때는 이 방법이 사용이 됩니다.

 

 

 

 

깡통전세 대처

깡통전세를 대처하는 가장 최고의 방법은 깡통전세인 집 또는 깡통전세가 될 예정인 집에 들어가지 않는 것이겠죠. 그런데 그 방법을 단순히 등기부등본만을 보고 확인할 수는 없어요. 작정하고 사기를 치려고 들면, 알 수가 없거든요. 그러면 어떻게 해야 하느냐! 바로 내가 세를 들어가 살 집의 시세를 정확히 파악하는 것입니다. 

'등기부등본'을 볼 때 단순히 근저당만 보는 것이 아니라, 집주인이 얼마에 이 집을 매수했는지를 확인하는 것이죠. 그리고 그 매수 금액과 집의 세세를 비교해 보는 거예요. 그럼 집주인이 집을 높은 가격에 샀는지, 시세대로 샀는지, 싸게 샀는지를 확인할 수가 있거든요. 그러면 적어도 깡통전세 사기를 당하지 않을 수 있습니다. 

 

 

 

 

그럼 이미 깡통전세가 된 경우는 어떻게 해야 할까? 

이때부터는 보증금을 지키기 위해 적극적으로 움직이셔야 하는데요. 

● 임대차 계약서를 다시 쓴다.

전세 만기 시, 전세의 시세가 위험할 정도로 내려갔다면, 현재 시세를 반영한 것으로 전세 계약서를 다시 쓰는 겁니다. 그러면 일단 깡통전세나 역전세를 피할 수 있겠죠. 

● 해당 집을 세입자가 산다.

집의 가격이 낮아졌다면, 세입자가 그냥 그 집을 사버리는 방법이 있습니다. 집이 살기에 어느 정도 괜찮다면 차라리 그냥 사는 것도 방법 중에 하나입니다. 버티다가 집이 경매에 넘어갈 경우, 더욱더 내 보증금을 지키기 힘들어질 수 있으니까요. 집주인 중에는 차라리 이것을 더 원하는 경우도 있어요.

● 임차권등기명령을 신청한다. 

임차권등기명령은 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태로 이사를 가게 될 경우에 신청하는 것입니다. 임차권등기명령을 신청하게 되면, 이사를 가서 내 이름이 그 집에서 빠지게 되더라도 대항력을 유지할 수 있습니다. 즉, 집이 경매에 넘어가더라도 보증금의 우선변제권을 가지게 되는 것이죠. 

단, 경매개시 결정 전에 임차권등기가 설정이 되어야 합니다. 

 

역전세란?

전세계약 시점의 전세 가격보다 만기 시점의 전세 가격이 더 떨어진 상태를 말합니다. 이 상황은 요즘 시장 상황 때문에 벌어지는 일인데요. 금리가 높아지니 전세입자들이 움직이기보다는 계약갱신청구권 등을 사용하거나, 추가로 더 연장하여 살기를 바라는 것이죠. 전세로 이사를 하게 될 경우, 대출을 다시 받아야 하고, 그러면 높아진 현재의 금리로 대출을 받아야 할 테니까요. 즉, 전세 매물의 공급은 많아지고, 수요는 줄어드는 겁니다. 

전세 입자도 집을 옮기면서 이사를 해야 시장도 도는 법인데, 아예 움직이지 않는 거예요. 공급이 과잉이 되니, 전세 가격이 떨어지는 것이죠. 

 

역전세 문제? 위험?

사실 역전세는 위험한 것은 아니에요. 여기서 '위험'이란, 전세입자가 전세 보증금을 돌려받는 문제를 뜻합니다. 전세 시세가 떨어진다고는 하나, 집주인에게 문제가 생긴 것은 아니니까요. 굳이 따지자면 깡통전세가 훨씬 더 위험합니다. 범죄나 마찬가지니까요. 

 

 

마치며..

깡통전세와 역전세에 대해 알아보았는데요. 사실 깡통전세를 구분하는 방법이 더 중요합니다. 역전세는 시장 상황에 따라 맞이할 수 있고, 또 그 시장 상황은 언제든 변할 수 있거든요. 하지만 깡통전세는 대부분 악의적으로 이용해서 당하는 경우가 많습니다. 문제가 생기고 난 후에 대처를 하는 것보다 예방하는 것이 훨씬 더 중요하죠. 집을 알아보시기 전에 꼭 확인하시길 바랍니다.