계약갱신청구권은 세입자가 계약 연장을 요구하며, 이때 전세보증금은 5% 범위 안에서만 인상이 가능하다는 것인데요. 요즘 역전세가 일어나는 곳도 있죠. 오늘은 역전세가 났을 때, 계약갱신청구권은 어떻게 될지 알아보도록 하겠습니다.
역전세란?
전세를 계약하던 때보다 전세 만기가 되었을 때 전세 보증금의 가격이 하락하는 것을 말합니다. 얼마 전까지 불장이라는 표현을 쓸 만큼 부동산이 무섭게 상승하던 시기를 지나, 지금은 얼음장처럼 느껴집니다. 부동산 매매거래는 아예 없고, 그나마 전세거래는 있는 편인데요. 올여름 전세 대란을 걱정했던 것이 무색하게 전세 매물은 쌓이는 중이죠. 따라서 전세 가격도 함께 하락하고 있는 중입니다.
계약갱신청구권이란?
임대차 3 법에 해당하며, 세입자가 1회에 한하여 계약을 갱신할 수 있는 제도입니다. 이때, 임대료는 5% 범위 안에서만 인상이 가능합니다.
역전세와 계약갱신청구권
그렇다면 역전세 시, 계약갱신청구권은 어떻게 될까요? 각각 세입자와 집주인의 입장에서 생각해 보도록 하겠습니다.
1. 세입자의 입장
세입자의 입장에서는 낮아진 만큼 전세 보증금을 돌려받으면서, 계약갱신청구권을 사용하고 싶을 겁니다. 그런데 계약갱신청구권은 기존 계약에 대한 갱신이며, 전세 보증금 인상에 대해서만 언급을 하고 있죠. 따라서 전세 보증금 감액을 하면서 계약갱신청구권을 쓸 수는 없습니다.
만약 현재 시세의 전세 보증금이 계약 당시보다 많이 차이가 나서 지금 전세 보증금으로 도저히 살 수 없다면, 기존 계약의 갱신이 아닌 새로운 계약으로 진행하셔야 합니다. 이때는 신규 계약이니 집주인과 전세 보증금에 대한 합의를 진행하셔야 하는 것이죠. 만약 집주인이 전세 보증금 일부를 돌려주며, 신규 계약을 할 수 없다!라고 한다면, 계약갱신청구권을 이용해서 연장할 수 있는 것이 아니므로, 퇴거를 하셔야 합니다. 오히려 근처의 싼 전세를 구할 수 있다는 점에서 퇴거를 하는 것도 나쁜 선택지는 아니겠죠.
2. 집주인의 입장
계약갱신청구권은 세입자에게만 좋은 제도라고 생각했는데, 요즘은 집주인에게도 긍정적으로 작용하는 일이 일어나고 있습니다. 2년 전 부동산 상승장에서 계약갱신청구권을 사용해 전세 가격을 많이 올리지 않았던 경우, 이번 전세 시장에서 전세 보증금으로 인한 스트레스를 받지 않을 수 있게 되었죠.
전세 하락으로 인해서 집주인은 세입자의 선택을 기다려야 하는데요. 전세 보증금을 올리지 않고 계약갱신청구권을 사용하는 경우와 세입자와 다시 계약을 경우로 나누어 생각해 볼 수 있습니다.
● 전세 보증금은 인상하지 않고, 계약갱신청구권을 사용하는 경우
전세 보증금이 하락했는데, 그것을 유지하고 계약을 연장하려는 세입자는 사실 없겠죠. 전세대출이자는 대부분 변동금리이고, 기준금리 인상은 전세대출에도 영향을 미치니까요. 세입자는 아마도 전세보증금 일부를 돌려받길 원할 겁니다. 이때는 기존 계약의 갱신이 아니니 새로운 계약으로 진행을 해야 합니다.
● 새로운 계약을 진행하는 경우
세입자가 이 집에 계속 살고자 하면서 전세 보증금 일부를 돌려받길 원한다면, 새로운 계약으로 진행을 해야 합니다. 이때는 신규 계약이니 전세 보증금의 합의가 필요한 상황이 되겠죠. 만약 보증금 합의가 이루어지지 않았다면, 새로운 전세입자를 구하셔야 하는데요. 요즘처럼 전세 구하기가 어려운 시기라면, 낮은 가격이라 할지라도 전세 구하는 것이 녹록지 않을 수 있습니다. 따라서 현재의 세입자가 문제가 없다면, 시세보다도 조금 더 낮은 가격의 전세보증금이 될지라도 계약을 하는 것도 나쁘지 않은 선택입니다.
마치며..
부동산 매매 가격에 이어 전세 보증금도 하락하고 있는 상황에서의 전세계약에 대해 알아보았는데요. 부동산과 관련한 스트레스는 생각보다 크죠. 따라서 마음을 다잡는 것이 정말 중요합니다. 집주인에게도, 세입자에게도 요즘의 부동산 시장은 모두에게 문제를 주는 것 같습니다. 하루라도 빨리 세계경제와 더불어 지금의 상황이 나아졌으면 좋겠습니다.
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