전세가 월세로 전환되는 것을 전세의 월세화라고 하죠. 집주인은 집값의 상승으로 종부세 등의 세금 부담이 커지면서 전세를 월세로 전환하려고 합니다. 그리고 세입자는 높아진 전세가와 전세자금 대출 금리도 올라서 차라리 월세가 더 나을 수도 있겠다는 생각을 하게 될 겁니다. 이러한 이유로 전세의 월세화가 빠르게 진행이 되고 있는데요. 오늘은 전월세 전환율과 반전세에 대해 간단하게 알아보도록 하겠습니다.
전월세 전환율이란?
'전월세 전환율'이라는 것은, 전세가 월세로 바뀐다는 뜻이에요. 집주인이 전세 보증금을 줄이고, 줄인 전세 보증금만큼을 월세로 바꾸어 세입자에게 받겠다는 것입니다. 다시 말해 전세 보증금이 낮아질수록 월세가 비싸지는 것이므로 세입자의 부담이 커지는 것이죠. 즉, 전월세 전환율이 높을수록 세입자의 부담은 커집니다.
전세에서 월세로의 전환
전세 보증금을 줄이고, 줄어든 전세 보증금만큼을 월세로 받는 전월세 전환율을 집주인이 마음대로 결정하게 된다면, 문제가 되겠죠. 특히 금리가 낮은 시기라면, 집주인은 전세 보증금을 낮추고, 월세를 많이 받아서 이익을 내려고 할 거예요. 즉, 세입자에게 매우 불리한 겁니다. 따라서 전월세 전환율은 '주택임대차 보호법'에 따르게 되어 있습니다.
전월세 전환율의 계산
전월세 전환율은 은행 대출 금리를 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과 기준 금리에 대통령령이 정한 비율인 2%를 더한 것 중에서 낮은 비율을 기준으로 합니다.
● 은행 대출 금리를 고려한 전월세 전환율 : 10%
● 기준 금리(1.25%)+2% : 3.25%
※ 2022년 2월 기준 금리는 1.25%
따라서 전월세 전환율은 3.25%가 되는 것이죠.
이 전월세 전환율을 적용한 월세 계산식은 다음과 같습니다
| {(기존 보증금-새 보증금)×3.25%}÷12개월 |
(예) 기존 보증금 5억 원, 새 보증금 3억 원, 전월세 전환율 3.25% 일 때의 월세
={(5억-3억) × 3.25%}÷12개월
=약 541,600원
즉, 보증금 2억 원을 깎는 대신 한 달에 약 54만 원이라는 돈을 집주인에게 주어야 합니다.
계약갱신청구권과 월세 전환, 반전세
임대차 3 법 중에서 계약갱신청구권이라는 것이 있죠. 세입자가 2년을 거주한 뒤에 2년을 추가로 더 거주할 수 있게 하는 법인데요. 문제는 이 계약갱신청구권인 만료가 되었을 때입니다. 계약갱신청구권이 만료가 되면, 이후는 신규계약으로 진행을 하게 되는데요. 세입자의 입장에서 생각하면 4년 후, 전세 가격이 생각보다 훌쩍 올라있게 되는 것이죠. 이럴 때 세입자는 선택의 기로에 놓이게 됩니다. 상승한 전세 보증금을 전세자금 대출을 추가로 더 받아서 진행을 하거나, 상승한 전세 보증금만큼 월세로 전환을 하거나 말이지요. 이때 후자의 경우를 우리는 '반전세'라고 부릅니다.
전세자금 대출 VS 반전세
전세자금 대출을 받는 것이 유리할지, 반전세로 가는 것이 유리할지 선택을 해야겠죠. 일단 전세를 월세로 전환하는 것에 대해서 집주인은 세입자에게 일방적 통보를 할 수 없습니다. 세입자의 동의가 필수로 필요한 것이죠. 즉, 세입자는 상승한 전세 보증금을 대상으로 전세자금 대출을 받을 때의 이자와 월세로 전환했을 경우 매달 내야 하는 금액 중 보다 더 유리한 쪽으로 선택해야 하는데요.
전세자금 대출을 받을 때와 반전세로 할 때를 단순한 예를 들어 계산해 볼게요.
(예) 전세 보증금이 4억에서 5억으로 올랐을 때를 비교, 전월세 전환율은 3.25%이고, 전세자금 대출 금리는 3.05%이다. 이때 전세자금 대출은 70%까지 받을 수 있다.
● 전세 보증금 상승분을 월세로 돌리는 경우
1. 기존 전세 보증금의 전세자금 대출 이자
=(4억×70%)×3.05÷12개월
=약 71만 원
2. 전세 상승분 1억에 해당하는 월세
=(5억-4억)×3.25%÷12개월
=약 27만 원
→ 즉, 세입자는 기존에 가지고 있었던 전세자금 대출 이자 약 71만 원과 더불어 월세로 27만 원을 더 부담해야 합니다.
● 전세자금 대출 70%를 받을 경우
=(5억×70%)×3.05%÷12개월
=약 89만 원
단순한 상황만을 예시로 들어서 계산했을 때의 결과는 위와 같네요. 위의 경우에는 반전세로 돌리는 것보다 차라리 전세자금 대출을 더 받는 것이 더 유리하다는 결론이 나오는군요. 하지만 상황에 따라 다른 결과가 있을 수 있겠죠. 즉, 집을 알아보실 때 위의 예시처럼, 혹은 더 자세하게 알아보고 대비하신 후, 집주인과 협의를 하셔야 합니다.
마치며..
전월세 전환율과 반전세에 대해서 간단하게 살펴보았는데요. 사실 이런 것들은 세입자가 더 잘 알아야 합니다. 하지만 실제로 주변을 둘러보면 전세나 월세를 살면서도 이런 것들에 대해서 잘 모르는 경우가 많아요. 오히려 집을 가진 사람들이 더욱 잘 알고, 또 더 공부를 합니다. 모르기 때문에 당하는 일은 없어야 하잖아요. 익숙하지 않아서 어렵게 느껴질 뿐이지 사실 아주 어려운 내용도 아니고, 또 은행 등에 방문하셔서 물어보면 얼마든지 알 수 있는 내용이거든요. 혹시 전세 계약 갱신을 앞두고 계시거나, 신규로 전세나 월세를 알아보고 계신다면 이런 부분들을 꼭 체크하시고 확인하셔서 손해 보는 일이 없으셨으면 좋겠습니다.
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