반전세는 전세와 월세의 중간 형태의 거주 방법입니다. 보증금을 보면 전세 같은데, 매월 집주인에게 일정 돈을 주어야 한다는 점에서는 또 월세와 같죠. 오늘은 세입자와 집주인 입장에서 반전세의 장점과 단점을 알아보고, 반전세로 계약할 때 주의할 점이 무엇인지도 간단하게 정리해 보겠습니다.
반전세란?
전세와 월세가 섞인 임대차 계약입니다. 일반적으로는 전세 계약이 만료된 후, 재계약을 할 때 전세 보증금 상승분에 대하여 월세로 전환하는 형태를 말하죠. 금리가 낮은 시기나 부동산 시장이 침체될 때 주로 반전세 계약이 늘어납니다.
반전세 장점과 단점
반전세의 장점과 단점에 대해 알아보려고 하는데요. 세입자와 집주인은 그 시각이 다르죠. 세입자와 집주인의 입장에 따라 반전세의 장점과 단점을 나누어 살펴볼게요.
세입자 반전세 장점과 단점
세입자 입장에서 반전세의 장점과 단점을 나누어 살펴보도록 하죠.
세입자 반전세 장점
● 큰돈을 갑자기 구하지 않아도 된다.
전세 재계약을 하려고 보니, 전세 보증금이 많이 올라있는 경우가 있습니다. 부동산이 폭락하지 않는 한, 물가가 계속해서 상승을 하고 있는 한, 전세 보증금은 꾸준하게 오를 거예요. 즉, 갑작스럽게 대략 몇 천만 원 정도의 큰돈을 구해야 하는 상황이 오는 겁니다. 이럴 때 반전세로 계약을 하게 되면, 몇 천만 원을 구해야 한다는 부담이 줄어들겠죠.
● 전세 보증금을 지킬 수 있다.
집의 매매가에 비해 전세 보증금이 높은 편이라면 내 전세 보증금을 안전하게 지키기가 좀 어려워집니다. 만약 집이 경매에 넘어가는 상황이 벌어졌고, 집주인이 체납 세무가 있다거나, 임금채권 등을 가지고 있었다면, 이 채무를 먼저 해결해야 하기 때문에 내 전세 보증금은 후순위로 밀리게 됩니다. 이 경우, 전세 보증금 금액이 클수록 온전하게 모두 받기가 어려워져요. 가장 나쁜 상황을 예로 든 것이지만, 전세 보증금이 너무 커도 좋지 않다는 뜻입니다. 이런 점에서 반전세는 내 전세 보증금을 어느 정도 지킬 수 있기 때문에 장점이 되는 것이죠.
● 월세 세액공제, 전세 소득공제 가능
반전세로 계약을 하게 되면, 매월 집주인에게 월세를 내죠. 따라서 반전세 세액공제, 즉 연말정산 월세 세액공제가 가능합니다. 또, 기존 보증금 금액을 전세자금 대출로 이용을 하고 있었다면, 연말정산 전세 소득공제도 가능한 것이죠. 즉, 반전세 연말정산 혜택을 받는 장점이 있습니다.
세입자 반전세 단점
● 매달 나가는 월세에 대한 부담이 크다.
이 부분은 세입자가 재계약하기 전, 기존 전세 보증금을 어떻게 마련했는지에 따라 달라지는데요. 만약에 전세자금 대출을 이용하는 비율이 적다면 상관없지만, 전세자금 대출 비율을 크게 가지고 있다면 이자와 더불어 월세까지 더해지므로 매달 집으로 인해 지출하는 돈이 늘어나게 될 거예요.
장점 3가지와 단점 1가지를 꼽았는데, 사실 단점 1가지가 굉장히 크죠. 따라서 각자의 상황에 맞추어 가장 좋은 선택을 하시는 것이 중요합니다.
집주인 반전세 장점과 단점
집주인 입장에서 반전세의 장점과 단점을 살펴보도록 할게요.
집주인 반전세 장점
● 월세 수익이 생긴다.
금리도 낮거나 경기가 침체되어 있다면 사실 집주인의 입장에서 갑작스럽게 큰돈이 생긴다고 해도 사용할 곳이 딱히 없어요. 투자처를 생각해 둔 경우가 아니라면, 매달 월세 수익이 추가로 더 발생한다는 것은 매우 좋은 일이죠.
집주인 반전세 단점
● 반전세를 원하는 세입자는 드물다.
기본적으로 반전세는 '적은 보증금에, 비싼 월세를 받으려고 한다.'는 인식이 있습니다. 따라서 반전세를 살고자 하는 세입자를 구하기가 어려워요. 기존에 전세를 사는 세입자가 계속 이 집에서 살기를 원할 경우, 반전세를 제안해 볼 수 있는 때가 아니면 말이죠.
집주인의 입장에서는 반전세를 하든, 전세를 하든, 월세를 하든 크게 나쁘고, 크게 좋고 할 것은 없습니다. 반전세를 함으로써 투자할 수 있는 자금을 얻지 못한다는 단점, 하지만 월세 수익이 생긴다는 장점 정도로 정리가 될 것 같네요.
반전세 계약 시 주의점
1. 계약 기간
월세는 1년 계약이 일반적이고, 전세는 2년 계약이 일반적이죠. 반전세는 이 둘의 형태를 반씩 가져온 것이기 때문에 1년 계약으로 잡고, 1년을 더 연장해서 2년을 거주할 수도 있고, 시작부터 2년 계약을 하는 경우도 있습니다. 계약 기간은 세입자의 상황에 맞게 잡으시면 됩니다.
2. 확정일자
확정일자는 계약서를 다시 쓰면, 반드시 다시 받아야 하는 겁니다. 전세로 살다가 재계약을 하게 되어, 반전세로 될 경우에 기존 전세 계약 당시에 확정일자를 받았다고 하더라도, 반전세 계약서를 다시 작성하셔서 확정일자도 다시 받아야 하는 것이죠. 이때 등기부등본 확인도 한 번 더 하면 좋습니다.
3. 도배 및 장판
도배나 장판은 월세의 경우는 집주인이 해주죠. 전세의 경우는 집주인이 해주기도 하지만 세입자가 하는 경우가 대부분입니다. 반전세의 경우는 월세에 더 가깝게 생각하기 때문에 집주인이 도배와 장판을 교체해 주어야 한다고 합니다만, 이게 법적인 것은 아니에요. 즉, 집주인과 협의를 하셔서 진행을 하셔야 하는 부분입니다.
4. 전월세 전환율
반전세로 계약을 할 때, 전세 보증금의 일부가 월세로 전환되는 부분에 있어서 월세 금액이 전월세 전환율에 맞는지 확인을 하셔야 합니다. 전세에서 월세로 전환되는 전월세 전환율은 임대차 보호법에서 규정하고 있기 때문에 반드시 지켜져야 합니다.
마치며..
반전세의 장점과 단점, 그리고 주의사항에 대해서 알아보았는데요. 부동산 시장은 돌고 돈다고 하죠. 예전에도 반전세가 늘어나던 때가 있었습니다. 또 월세를 선호하던 때가 있었고, 전세를 선호하던 때가 있었죠. 즉, 전혀 새로운 형태의 주거 방식이 아니라는 거죠. 각자 장점과 단점이 있고, 개인별 상황이 모두 다르기 때문에 '이것이 손해다', '손해가 아니다'라고 말하기도 어렵습니다. 중요한 것은 이 모든 것들을 이해하고, 알고 있어야 한다는 것입니다. 알아야 대처할 수 있고, 내가 지금 손해를 보는 상황이 되었구나, 불이익을 당하지 않으려면 어떻게 해야겠구나라는 전략을 세울 수 있으니까요. 작게나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
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