지식산업센터 분양을 받아서 월세 수익을 얻으려는 분들이 계십니다. 그중에서도 지식산업센터 기숙사에 대해서 이야기를 하려고 하는데요. 지식산업센터 기숙사는 오피스텔과 비교하여 부동산 규제나 대출, 세금적인 부분에서 장점이 많다고 알려져 있습니다. 오늘은 지식산업센터 기숙사 수익형 부동산에 대해 알아보겠습니다.
지식산업센터란?
과거에 '아파트형 공장'이라는 것이 있었습니다. 토지를 효율적으로 이용하자는 의미에서 아파트와 같은 건물 안에 여러 기업의 공장이 들어와 있는 형태였죠. 말은 공장이지만, 사실은 기업이 입주해 있는 경우가 많았습니다. 그리고 시간이 지나면서 제조업보다 IT 업체나 소프트웨어 업체, 디자인 업체 등으로 주 업종이 변경되면서 사무실의 용도로 사용을 하게 됩니다. 이에 따라 아파트형 공장이라는 말 대신 '지식산업센터'라는 이름으로 불리게 되죠.
지식산업센터 구성
지식산업센터는 사업장과 지원시설의 2가지로 구성됩니다. 사업장에는 공장이나 사무실이 해당하고, 지원시설에는 인근 상가(편의시설)와 기숙사가 해당합니다.
지식산업센터 기숙사 분양
지식산업센터 기숙사는 지식산업센터에 입주한 업체나 근로자에게 우선 분양을 진행합니다. 그리고 남은 물량, 즉 미분양 물건에 한하여 일반인에게 분양이 되는 것이죠. 그리고 분양받은 후, 임대사업자 등록을 하신 뒤에 임대를 진행하시면 됩니다.
지식산업센터 기숙사 장점
1. 투자자 입장
● 입주 기업에 일하는 근로자를 대상으로 임대를 할 가능성이 높으므로 장기계약이 가능하다.
● 오피스텔보다 평당 100~200만 원 분양가가 저렴하다
● 기숙사는 사업장의 업무지원시설로 분류되므로 주택수에 포함되지 않는다.
-따라서 부동산 규제와 세금 폭탄 등에서 벗어나 있으며, 전매제한이 없어 언제든 매매가 가능하다.
● 대출이 최대 90%까지 나오기도 하므로 소자본 투자가 가능합니다.
-단, 조건에 따라 90%까지는 어려울 수도 있으며, 일반적으로는 60% 정도라고 생각해야 함.
-대신 대출 이자가 저렴하기 때문에, 대출을 받아 월세를 놓는다고 했을 때 수익이 발생함.
2. 세입자 입장
● 사무실과 가까운 직주근접이 좋다.
● 지식산업센터 내 편의시설이 잘 갖춰져 생활하기 편하다.
● 산업용 전기를 사용하므로 냉방과 난방비 등 관리비가 적게 나온다.
지식산업센터 기숙사 단점
1. 투자자 입장
○ 주택수에 포함될 수도 있다.
지식산업센터 기숙사는 원칙적으로 지식산업센터의 사업장이 기숙사를 소유하고, 사업장에서 일하는 근로자가 기숙사를 사용해야 합니다. 그런데 미분양된 물건에 대해 일반 임대사업자가 분양을 받아 지식산업센터 내 근로자뿐만 아니라 외부 일반인을 세입자로 받아 수익을 내는 것이죠. 그리고 이것이 가능한 이유는 세입자가 전입신고를 하지 않기 때문입니다. 여기서 중요한 것이 세입자가 전입신고를 하지 않는 것이지, 못하는 것이 아닌 것이죠. 즉, 계약 시에 임대사업자가 전입신고를 하지 않는다는 조건을 걸었다고 하더라도, 법적 효력이 없는 것이고 따라서 세입자가 전입신고를 하면 거주하는 것이 되므로, 주택수에 포함이 됩니다.
○ 환금성이 떨어진다.
지식산업센터 기숙사는 전매제한은 없지만 팔 수 있는 대상이 임대사업자여야 합니다. 그리고 아파트, 오피스텔 등의 주택이나 준주택에 비하여 매매가 활발한 편은 아니므로 환금성이 상대적으로 떨어집니다. 즉, 언제든지 매매는 할 수 있지만, 내 물건을 받아줄 사람이 많지는 것이죠.
2. 세입자 입장
○ 사무공간과의 분리가 안된다.
사무공간, 즉 회사와 분리가 명확하게 되지 않는 부분을 싫어하는 사람도 있겠죠. 이런 경우는 기숙사로 입주하기보다는 근처 거리가 조금 있는 오피스텔을 더 선호할 겁니다.
○ 전입신고 불가하다.
지식산업센터 기숙사 특성상, 임대인이 전입신고를 하지 말라고 할 텐데요. 만약 부모님과 함께 살다가 기숙사로 들어오는 경우라면, 단독 세대주가 되기 어렵기 때문에 무주택 세대주 기간을 얻을 수 없죠. 세입자가 전입신고를 하지 않아서 받는 불이익이 있을 수 있습니다.
○ 주말, 텅텅 빈 생활공간
지식산업센터에 있는 편의시설은 근로자를 위해 마련된 것이 대부분이므로 주말이 되어 사업장이 문을 닫으면, 더불어 운영을 하지 않는 경우가 많습니다. 편리를 위해 들어온 편의시설을 주말에는 사용하기 어려워질 수도 있다는 것이죠.
그 외의 단점, 주의점
투자 단점이자 주의점이라고 말씀드리고 싶은데요. 투자에 있어서는 장점보다는 단점과 주의점을 더욱 유의 깊게 보셔야 합니다.
1. 수요층의 확인
지식산업센터 기숙사가 존재하는 이유부터 따져볼게요. 지식산업센터는 앞서 말씀드린 대로 아파트형 공장에서 발전된 형태이죠. 즉, 2교대, 3교대의 교대 근무를 하는 근로자가 많았습니다. 따라서 기숙사가 꼭 필요했던 것이죠. 그런데 시대가 바뀌면서 교대 근무가 필요하지 않은, 기숙사가 딱히 필요하지 않게 된 기업이 입주를 많이 하게 됩니다. 또, 근로자의 대부분을 차지하는 20대와 30대 근로자들은 회사와 가까운 곳보다는 적당한 거리의 상권 등의 인프라가 갖춘 곳을 더 선호합니다. 따라서 지식산업센터 내에 입주한 업종과 주변의 상권을 따지셔야 합니다.
2. 경쟁 오피스텔 확인
지식산업센터 기숙사는 필연적으로 주변의 오피스텔과 경쟁을 하게 될 수밖에 없습니다. 즉, 지식산업센터 기숙사를 분양받기 전에 주변 오피스텔이 얼마나 있는지, 오피스텔 주변 환경은 어떤지도 함께 따져 보시는 것이 좋습니다. 오히려 지식산업센터 기숙사보다 근처 오피스텔이 더 경쟁력이 있을 수 있어요. 그럴 때는 지식산업센터 기숙사보다는 오피스텔 투자를 고민해 보는 것도 좋겠죠.
마치며..
지식산업센터 기숙사 투자에 대해 알아보았습니다. 지식산업센터는 기숙사 외에 사무실도 분양을 받아서 임대가 가능한데요. 이 경우에도 간단하게 따지면 안 되는 것이, 지식산업센터가 어디에, 어떤 용도로 지어지는지에 따라서도 많이 달라지기 때문입니다. 그 외에 주변의 상권이나, 주거 권부터 공부하고 이해하셔야 해요. 물론 투자에 공부는 필수이긴 합니다만. 개인적인 생각으로는 부동산 투자가 처음이라면 지식산업센터 투자를 먼저 생각하시기보다는 일반적인 거주공간을 위한 건축물(아파트, 오피스텔 등)을 진행해 보시는 것은 어떨까 합니다.
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