전세권이라는 것이 있습니다. 전세와 전세권은 조금 다른 개념인데요. 최근 지인으로부터 새로운 세입자를 받으려는데, 세입자가 전세권 설정을 해달라고 했다는 겁니다. 그런데 전세권이라는 것이 좀 생소하죠. 그래서 오늘은 전세권이 무엇이고, 전세권 설정을 할 때 세입자와 집주인 입장에서 장점과 단점을 정리해 보겠습니다.
전세와 전세권 차이
전세와 전세권은 비슷한 이름이지만, 조금 다릅니다.
'전세'는 세입자가 집주인에게 보증금을 맡기고, 일정 기간 동안 그 집을 빌려서 거주하는 계약입니다. 따라서 계약한 일정 기간이 지난 후, 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려주고, 세입자는 그 집에서 나와야 하는 것이죠.
'전세권'은 전세금을 집주인에 지불하고, 그 집을 이용할 수 있는 권리를 가지는 것이죠. 즉, 세입자가 그 집을 또 세를 줄 수가 있다는 거예요. 전전세가 가능하다는 뜻이죠. 예를 들면, 전세권 설정 등기를 한 세입자가 자신이 전세로 사는 집의 일부를 월세를 주는 형태가 가능한 겁니다.
전세권 설정 왜 할까?
전세권 설정은 집주인의 동의를 당연히 얻어야 합니다. 그리고 전세권 설정 등기가 된 집은 등기부등본에도 표시가 되어 있어요. 그런데 어느 집주인이 자신의 집에 대한 권리를 주는 전세권 설정 등기에 동의할까요? 당연히 멀쩡한 집이라면 세입자도 이런 전세권 설정 등기를 해달라는 요구를 해오지는 않을 겁니다.
세입자의 입장에서 가장 불안하고, 가장 걱정되는 요소는 전세금을 반환입니다. 전세금의 금액 크기가 굉장히 커졌죠. 계약 기간이 끝나고 전세금을 돌려받아야 하는데, 간혹 집주인이 보증금을 주지 않거나, 못하는 경우가 있어요. 그럴 때 세입자는 강력하게 대응을 해야 하겠죠. 이런 면에서 전세권 설정 등기는 강력한 대응이 될 수 있습니다. 집에 대한 권리가 있으니, 내 보증금을 받기 위해 이 집을 경매에 넘길 수도 있거든요.
전세권 설정 등기를 요구할 수 있는 경우
전세권 설정 등기를 요구해야 하는 경우가 있겠죠. 바로 내 전세금이 좀 위험하다 생각할 때입니다. 예를 들어볼게요.
○ 전세가 잘 빠지지 않는 지역
부득이하게 외곽의 어느 지역에 집을 얻어야 하는 경우, 그 집을 계약하면서도 계약 기간이 지난 다음에 과연 다음 세입자가 구해질 수 있을까? 또는 세입자가 구해지지 않더라도 집주인이 내 보증금을 줄 수 있는 여력이 있을까?라는 의문이 든다면, 집주인에게 전세권 설정 등기를 요구할 수 있겠죠.
○ 집에 대출이 잡혀 있는 경우
전세로 살 집에 주택담보대출이 크게 잡혀 있는 경우입니다. 즉, 전세 계약을 맺어 전세 보증금을 집주인에게 건네었을 때, 전세 보증금으로 대출을 처분하고도 불안한 경우인 것이죠. 이럴 때는 집주인에게 전세권 등기 설정을 요구할 수 있습니다.
○ 전입신고가 불가능한 경우
집주인의 사정으로 전입신고가 불가능한 곳이 있습니다. 전입신고를 하지 않을 경우, 집주인이 바뀌었을 때 세입자는 어떤 대응도 할 수가 없습니다. 그러면 내 보증금을 온전하게 받는 것도 쉽지 않겠죠. 이에 따라 전세권 등기 설정을 요구할 수 있는 것이죠.
집주인 VS 세입자 장단점
전세권 설정 등기를 할 때 집주인과 세입자의 입장에서 각각 장점과 단점은 무엇이 있는지 알아볼게요.
전세권 등기, 집주인 장단점
● 장점 : 없다.
집주인의 입장에서 전세권 등기 설정을 할 경우, 좋은 점은 없다고 봐도 됩니다. 본인 집에 대한 권리를 넘기는 것이니 좋을 것이 없겠죠. 그나마 장점이라고 말한다면, 집에 대한 수리비 요구 정도인데, 이건 일반 전세 계약을 할 때도 적용을 받는 부분인이 조금 애매하네요.
● 단점
1. 세입자가 집을 담보로 대출을 받을 수 있다.
2. 세입자가 타인에게 전세권을 양도하거나, 전전세를 놓을 수 있다.
※ '집주인의 동의 없이 양도나 담보 등을 제공하지 못한다'라는 특약을 넣어 대응은 가능합니다.
3. 계약 기간 만료 또는 해지 시 보증금 반환이 어려운 경우, 세입자가 집을 경매에 바로 넘일 수 있다.
※ '세입자의 사유로 일방적 계약 해지의 경우, 보증금은 계약 기간 만료 때까지 반환하지 않을 수 있다'라는 특약을 넣습니다. 왜냐하면 세입자의 사유로 일방적으로 계약 해지가 되었는데, 보증금을 계약 기간 만료가 되지 않았음에도 주지 않았다고 해서 집을 경매에 넘기면 안 되니까요.
전세권 등기, 세입자 장단점
● 장점
1. 집주인 동의가 있다면, 전세권을 양도 가능하다.
2. 보증금 받지 못하게 되는 상황이 오면, 바로 집을 경매에 내놓을 수 있다.
3. 전세권 설정 당일부터 효력이 발생하므로 확정일 자보다 더 안전하다.
● 단점
1. 전세권 설정 등기 신청을 할 때 비용이 든다.
※ 대략 보증금 1억 원에 2~30만 원 정도 예상
2. 전세 보증금이 낙찰가보다 높은 경우 전세 보증금 전액을 받는 것은 어렵다.
마치며..
전세권에 대해 알아보았는데요. 제 지인의 경우, 새로운 세입자가 전세권 설정을 요구한 이유는 집에 2억 가까운 대출이 잡혀 있었기 때문이었습니다. 세입자가 집주인에게 전세권 설정 등기를 요구하는 것은 전세 보증금을 지키기 위해서입니다. 요즘은 전세권 설정 외에 전세금을 보호받을 수 있는 것들이 많죠. 전세 보증보험 등이 있죠. 부동산 임대차에는 여러 가지 상황이 있기 마련인데요. 전세권 설정 등기의 경우 세입자에게는 보다 안전한 방법이지만, 집주인에게는 장점이 전혀 없기 때문에 집주인과 세입자 사이에 충분한 대화가 필요할 것입니다.
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