임차권등기명령 신청 건수가 늘고 있다고 하죠. 그만큼 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 많아진 건데요. 임차권등기명령을 신청한다고 하더라도 전세 보증금을 빠르게 돌려받지 못할 수도 있습니다. 오늘은 임차권등기명령의 장점과 단점에 대해 정리해 보겠습니다.
임차권등기명령의 장점
만기가 되어 이사를 반드시 가야 하는 상황에서 임차권등기명령을 신청할 경우, 이사를 가더라도 대항력과 우선 변제권을 유지할 수 있습니다. 즉, 집이 경매에 넘어갈 경우, 임차인이 이사를 간다 하더라도 전세 보증금을 최우선으로 배당받을 수도 있게 되는 것입니다.
※ 단, 여기서 주의할 점이 세 가지 있습니다.
1. 임차권등기명령을 신청한 뒤, 완료된 후에 이사를 해야 한다.
2. 빌라나 주택의 경우, 무허가 건물일 경우 임차권등기명령 신청이 불가능하다.
3. 임차권등기를 했다고 하더라도 임차인의 전세 보증금이 빠르고 온전하게 반환되는 것은 아니다.
임차권등기명령의 단점
임차권등기명령 주의할 점 3번에 해당하는 내용이 곧 단점이 되는데요. 임차인이 임차권등기명령을 신청하면, 등기부등본에 임차권이 설정됩니다. 즉, 공개적으로 이 집은 임대인이 임차인의 전세 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이라는 것을 알리게 되는 것이죠.
그러면 어떤 일이 일어날까요?
내 전세 보증금을 빠르게 받기 위해서는 새로운 임차인이 나타나야 합니다. 그런데 전세 보증금을 받기 어려운 집이라고 하니 모두들 기피하게 될 겁니다. 또, 새롭게 전입할 임차인은 임차권 설정이 해지되지 않는 한, 최우선변제권을 가질 수 없고, 우선순위에 따른 변제권만 가지게 됩니다. 즉, 임차인으로서 매우 좋지 못한 상황이 되는 것이죠. 따라서 내 전세 보증금을 빨리 돌려받기 어려운 상황이 되는 것입니다.
그러면 또 어떻게 해야 할까요?
임차권을 설정했다면, 위에 말한 단점으로 새로운 임차인을 구하거나 집이 제대로 매매되어 전세 보증금을 반환받기 어려운 상황이 된다는 뜻이 되죠. 따라서 임차권등기명령을 신청한 뒤, 임차인은 법원에 전세보증금반환청구 소송 또는 전세보증금 지급명령을 신청해야 합니다.
전세보증금반환청구 소송이나 전세보증금 지급명령을 신청하면 재판이 열리게 됩니다. 그리고 여기서 승소한 뒤, 지급명령결정문을 받아서 강제경매신청을 하여 전세 보증금을 회수하는 것이죠. 즉, 임차권등기명령으로 내 전세 보증금을 돌려받기까지 1년이 넘는 오랜 시간이 걸리게 됩니다.
게다가 경매로 전세 보증금을 회수하는 것이기 때문에 임차인의 전세 보증금의 전부가 아닌 일부만 회수하게 되는 경우가 많습니다. 100%로 돌려받는 경우는 거의 드물다고 하더라고요.
임차권등기명령을 반드시 신청해야 하는 경우
임차권등기명령은 절대적으로 좋은 방법은 아닙니다. 임차권등기명령은 다음과 같은 상황일 때 가장 효과적입니다.
● 전세 보증금을 돌려받지 않은 상황에서 긴 시간을 기다릴 수 있으며, 집의 저당권 설정 금액이 크지 않아서 경매로 집이 넘어가더라도 전세 보증금을 최대로 회수할 수 있는 경우
즉, 당장 전세 보증금이 필요하지 않은 상황과 충분한 시간, 크지 않은 저당권 금액이어야 한다는 것이죠.
마치며..
임차권등기명령의 장점과 단점 그리고 반드시 신청을 해야 하는 경우에 대해서 정리를 해 보았는데요. 전세 가격이 많이 낮아지면서 전세 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 늘고 있습니다. 대부분의 임대인은 최대한 임차인에게 전세 보증금을 돌려주려고 할 거예요. 하지만 일부 악의적인 임대인들이 있죠. 이런 경우는 끝까지 싸워야 하기 때문에 많은 고통을 받게 됩니다.
임차권등기명령 신청은 임차인의 절대적인 무기가 아닙니다. 오히려 긴 시간 동안의 싸움이라는 것을 인지하고, 혼자 결정을 내리기보다는 충분한 상담과 준비를 한 뒤 진행을 하시기 바랍니다.
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