수익 공유형 모기지라는 것이 있습니다. 나라에서 분양자금 계획 고민을 대신해 준 상품이라고 할 수 있습니다. 그런데 이 수익 공유형 모기지가 좋은 점도 있지만 그렇지 못한 것도 있더라고요. 오늘은 신혼 희망타운 수익 공유형 모기지의 장단점에 대해서 간단하게 정리해 보고, 단점 보완법에 대해서도 생각해 볼게요.
신혼 희망타운 수익 공유형 모기지
정확하게 표현하자면, 신혼 희망타운 전용 주택담보 장기대출이라고 할 수 있습니다. 수익 공유형 모기지의 형태를 띠기에 신혼 희망타운 수익 공유형 모기지라고도 불리는데요. 간단하게 요건을 정리해 볼게요.
<수익 공유형 모기지 요건 정리>
● 대상 : 신혼 희망타운 분양 계약을 체결한 자
대출 신청일 현재 만 19세 이상의 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자
● 금리 : 연 1.3%의 고정금리
● 한도 : 4억 원 이내
-대출 금액 책정 : 주택 가격 × 담보인정비율(LTV)
-담보인정비율 적용을 했을 때 대출금액이 4억 원을 초과할 때는 4억 원까지만 대출이 가능
● 주택
LH가 공급하는 주거전용면적 60㎡ 이하의 신혼 희망타운 주택
● 취급은행 : 우리, 국민, 신한
● 대출기간 및 상환방법
-기간 : 20년~30년 중 선택
-상환방법 : 1년 거치+(19년 또는 29년 원리금 균등분할 상환)
● 조기상환 및 조기상환 수수료
-3년 경과 후, 대출금액 전액 상환 가능
-조기상환 수수료 없음
● 대출 절차
분양계약 체결 → 잔금 2~3개월 전, 대출 신청 → 대출 심사 및 실행 → LH 대출 실행 확인 및 입주
● 처분 이익 공유
1. 주택을 매각, 대출 만기 또는 조기상환(전액)을 하는 경우, 약정에 의한 처분손익(또는 평가손익)을 대출금 상환 시에 대출 원리금에 추가하여 정산
※ 단, 처분손익 또는 평가손익에 손실이 발생한 경우는 제외
→ 즉, 주택을 팔 때, 생기는 시세 차익을 정산하여 나라에 공유
2. 대출금 상환 또는 대출 만기 시 처분손익(또는 평가손익)의 50% 이내에서 대출기간 및 자녀 수에 따라 별표에 따른 정산 비율로 정산
※ 자녀 수는 신혼희망타운 분양 계약을 체결한 날로부터 대출금 상환 또는 대출 만기까지 가족관계 등록부에 등재되거나 등재되었던 만 19세 이하의 미성년 자녀 수를 의미
→ 아래 정산표 참고, 담보인정비율이 낮을수록, 자녀 수가 많을수록 나라에 주는 돈이 적어짐.
<신혼 희망타운 전용 주택담보 장기대출 정산표>_21.04.05 기준,
*20% 미만 붉은색, 10% 노란색
신희타 수익공유형 모기지 장단점 정리
신혼 희망타운 수익 공유형 모기지는 장점과 단점이 명확하게 나타나는데요. 대표적인 장점과 단점에 대해서 이야기해 볼게요.
수익 공유형 모기지 장점
연 1.3%의 고정 금리가 대표적인 장점이죠. 기준 금리를 또 올린다고 하죠. 주담대가 6%까지도 오른다는 말이 나올 만큼 금리는 한동안은 계속해서 높게 유지가 될 것 같습니다. 특히 정부에서 금리가 오르면 집값이 내릴 것이라고 생각하기 때문에 더욱 그럴 것입니다. 그리고 분양가 상한제의 적용을 받아 상대적으로 저렴한 분양가를 장점으로 꼽을 수 있습니다.
수익 공유형 모기지 단점
주택을 처분했을 때 발생하는 이익을 나라와 공유를 해야 한다는 점입니다. 금리도 싸게 대출해 주고, 분양가도 비교적 높지 않으니까 공유하는 것까지는 괜찮은데, 문제는 정산 비율인 것이죠.
일반적으로 신혼 희망타운은 전용 55㎥ 규모인데요. 대략 20평대 초반의 방 2개, 화장실 1개로 구성이 됩니다. 그런데 LTV와 자녀 수에 따라 정산 비율을 달리 책정했어요. 아래 그림을 참고로 대출 기간 15년까지 만을 볼게요.
자녀가 없는 신혼부부가 둘이서 살다가 자녀 1명이 낳고 키운다고 했을 때, 이 기간을 10년이라고 해 봅시다. 담보인정비율(LTV)이 70%였다면 처분이익 공유 38%를, 담보인정비율이 60%였다면 처분이익 공유 33%를 나라와 해야 하는 거죠. 처분이익 공유가 20% 미만이 되려면 애초에 담보인정비율을 30%로 가져가야 합니다. 심지어 자녀 2명을 키운다고 해도 담보인정비율을 50% 이하로만 받아야 해요. 돈이 없어서 가급적 싼 금리로 대출을 받아 집을 장만하려는 목적으로 신혼 희망타운을 노릴 텐데, 그렇다면 대부분 담보인정비율을 50% 이상씩은 받게 되겠죠.
즉, 주택 매도를 할 때 나라와 시세 차익 수익 공유를 하는 것과 자녀 수가 많아질수록 수익 공유 비율이 완화되는 것에 비하여 주택의 면적이 작다는 것이 대표적인 단점이 됩니다.
수익공유형 모기지 단점 보완 방법
신혼 희망타운이 무작정 별로이니 피해야 하는 것은 아닙니다. 수익 공유형 모기지의 단점이 나라와 처분이익을 공유한다는 것과 주택의 면적이 작은 거잖아요. 이 부분을 해소할 수 있는 방법이 있죠. 바로 '전세'입니다.
신혼 희망타운 수익 공유형 모기지는 긴 시간 거주를 하면서 자녀 2명 이상인 경우에 가장 큰 혜택을 보죠. 그렇다면 긴 시간 동안 가져가면 되는 겁니다. 단, 그곳에 무조건 거주할 필요는 없는 거죠. 의무거주기간까지는 거주하되, 그 이후는 전세를 주고 더 큰 평수로 이사를 가면 되는 것이죠. 이렇게 되면 긴 거주 기간을 통해 처분 이익 공유 비율도 낮추고, 자녀 수가 많아져서 문제였던 좁은 면적도 해결할 수 있는 것이죠.
게다가 10년 정도 뒤면, 3기 신도시도 인프라가 제법 훌륭하게 갖춰질 테니, 입지가 좋아질 거예요. 그러면 그때의 주택 가격이 어떻게 형성될지는 알 수 없는 것이죠. 전세가가 분양가를 넘을 수도 있고요. 투자 가치가 없다고는 볼 수 없을 것 같습니다.
단, 여기에도 고려하셔야 할 문제가 좀 있어요. 주택이 2개가 되었을 때의 세금 문제, 또 이사를 가고자 할 때 추가 대출이 가능한 부분 등은 생각을 하셔야 합니다. 하지만 지금 당장 5년 뒤에 어떤 일이 있을지 예측하는 것은 무리겠죠. 그때가 되어 정책이 어떻게 변해있을지 모르고, 어떤 해결 방법이 생겨날지도 모르는 일이니까요. 그러니 지금 별로라고 무조건 배제를 하는 것보다는 싼 금리와 저렴한 분양가의 이점을 잘 이용해서 앞으로의 자산 계획에 도움을 받는 것이 좋지 않을까 합니다.
마치며..
신혼 희망타운 수익 공유형 모기지에 대해 알아보았는데요. 신혼 희망타운은 장기간 거주를 할 예정이면서 자녀가 2명 이상인 부부에게는 큰 메리트가 됩니다. 연 1.3%의 고정금리, 저렴한 분양가는 큰 장점입니다. 그리고 작은 면적과 나라와 시세 차익이 발생한 수익을 공유한다는 점은 단점이 되죠. 각자의 상황에 맞춰서 좋은 점은 크게 누리시고, 단점은 잘 피해 가시면서 이용하시면 좋을 것 같습니다.
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