전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 매달 나가는 월세 임대료를 얼마로 해야 하는지를 알 수 있는 비율입니다. 전세를 월세로 바꾸려는 집주인도, 월세를 알아보는 세입자도 모두 다 알고 있다면 득이 되는 전월세 전환율에 대해서 간단히 알아보겠습니다.
전월세 전환
전세를 월세로 바꾼다는 말이 재작년, 작년부터 들려오기 시작했는데요.
재작년, 작년의 경우는 집값이 엄청나게 오르면서 전세 보증금도 그에 따라 올라갔기 때문에 높아진 전세 보증금을 감당하기 어려워 전세 보증금의 일부를 월세로 바꾸는 일이 많았습니다. 이때 전세 보증금 일부를 월세로 전환하면서 월세 임대료를 얼마로 정해야 하는지 계산이 필요해졌죠.
요즘은 재작년, 작년과는 조금 다른 상황이 일어나고 있습니다. 금리가 빠른 속도로 오르기 시작하면서, 대출 이자가 비싸지니 세입자들이 월세를 더 선호하게 되었기 때문인데요. 기존에 전세로 내놨던 집을 월세로 바꾸어 내놓기 시작했습니다.
전월세 전환율
전세를 월세로 바꿀 때, 임대료를 내 맘대로 책정해도 되느냐! 그렇지 않습니다. 정해진 비율이라는 것이 있어요. 그것이 바로 '전월세 전환율'입니다.
전월세 전환율 상한선
월세 계산이나 전월세 전환이라고 검색을 하면, 2.5%의 전월세 전환율을 곱하라고 나와있죠. 그런데 이건 좀 잘못된 비율이고, 계산을 다시 하셔야 합니다.
전월세 전환율은 딱 정해진 비율은 따로 없습니다. 다만 임대차 보호법에서 상한선을 정해두고 있죠. 즉, 이 비율 이상으로는 가지 말아라라는 것만 정해져 있을 뿐, 임대인과 임차인 사이에 협의를 하시면 되는 거예요.
그러면, 일단 그 상한선이라는 것이 얼마인지 계산을 해 보도록 하죠.
주택임대차 보호법에 따르면, 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우
1. 은행법에 따라 대통령령으로 정한 비율
2. 기준 금리+대통령령으로 정하는 비율
이 2 가지 중 낮은 비율을 초과할 수 없다고 되어 있습니다. 그러면 각 비율이 얼마인지를 더 살펴보면, 시행령에 따라 다음과 같죠.
1. 은행법에 따라 시행령으로 정한 비율 : 10%
2. 기준 금리(2.5%)+대통령령으로 정하는 비율(2%) : 4.5%
즉, 전월세 전환율은 4.5%를 초과할 수 없다는 뜻이 됩니다.
전월세 전환율을 이용한 계산
전세에서 월세로 전환하고자 할 때, 매달 받아야 하는 월세는 다음과 같이 계산을 합니다.
● 월세 = [(전환하려는 보증금) × 4.5% ] ÷ 12개월
예를 들면, 2억짜리 전세로 내놓은 집을 보증금 5천만 원의 월세로 내려고 합니다. 이때 월세는 매달 얼마를 받아야 할까요?
○ [1억 5천만 원 × 4.5 %] ÷ 12 = 약 56만 원
즉, 매달 최대 56만 원을 월세로 받을 수 있습니다. 하지만 이 금액은 어디까지나 최대 금액이죠. 전월세 전환율은 임대인과 임차인 사이의 협의를 통해 이루어지는 겁니다. 즉, 임대인은 자신의 상황에서 큰 욕심을 내지 않는 방향으로, 임차인은 무리한 요구를 하지 않는 경우에서 서로 조율하면, 서로가 납득하는 월세 금액이 정해지게 되겠지요.
마치며..
현재 기준 금리는 2.5%죠. 그런데 앞으로 더 올린다는 이야기가 있더라고요. 따라서 기준 금리가 앞으로 3%, 3.5% 등이 될 수도 있다는 뜻이 됩니다. 그렇게 되면 대출 금리도 문제겠지만, 보시다시피 월세도 같이 비싸집니다. 금리가 한동안 오른다고 하는데요. 인플레이션이 얼른 잡히고, 금리가 더 이상 오르지 않는 상황이 오면 좋겠습니다.
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