서울로 임장을 다니다 보니 아무래도 재건축 이슈가 있는 지역을 자주 마주하게 되는데요. 재건축하면 꼭 따라오는 말들이 있습니다. 바로 용적률과 건폐율, 그리고 대지지분이죠. 제 경우, 이 단어를 어렴풋이 알고 있다 보니 오히려 더 헷갈리더라고요. 그래서 이참에 확실하게 정리해 볼까 합니다.
면적에 대한 정의
용적률과 건폐율에 대해 알기 위해서는 '면적' 혹은 '땅'이라고 하는 것의 의미를 알아야 합니다. 부동산에서 땅을 지칭하는 용어가 몇 가지 있는데요. '대지면적, 건축면적, 연면적'의 3가지를 먼저 알아야 합니다.
· 대지면적 : 전체 땅 중에서 건물을 짓는 땅의 면적입니다. 건축 허가가 난 토지의 면적이라고 할 수 있죠.
· 건축면적 : 건물 1층의 바닥의 면적입니다.
· 연면적 : 건물의 층별 바닥 면적을 모두 더한 면적입니다. 즉, 건축면적에 건물의 층 수를 곱하면 연면적이 되는 것이죠.
건폐율, 건물의 넓이
"건폐율"이란, 건축면적을 대지면적으로 나눈 비율을 말합니다. 즉, 건물의 1층에 해당하는 바닥 면적을 건물을 지을 수 있는 땅의 면적으로 나눈 값이죠,
대지면적이 같다고 할 때, 건물 1층의 면적이 크면 클수록 건폐율이 커지죠. 즉, 건폐율은 건물을 얼마나 크고 넓게 지을 수 있는지를 말하는 지표입니다.
용적률, 건물의 높이
"용적률"이란, 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 말합니다. 즉, 건물의 모든 층의 바닥 면적인 연면적을 대지면적으로 나눈 값이죠.
대지면적이 같다고 할 때, 연면적이 크면 클수록 용적률이 커지고, 이 말은 아파트 층수가 높아진다는 뜻이 되겠죠. 즉, 용적률은 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지를 말하는 지표입니다.
대지지분
"대지지분"이란, 공동주택 전체의 대지면적을 공동주택을 소유한 소유자 수로 나눈 면적을 말합니다. 내가 만약 아파트를 소유하고 있다면, 이 아파트에서 내가 어느 정도의 땅을 소유하고 있느냐를 나타내는 것이죠.
대지면적이 같다고 할 때, 소유자 수가 적을수록 대지지분이 커지게 되겠죠. 아파트를 소유하고 있는 소유자 수가 적다는 것은 비교적 낮은 아파트를 뜻하는 겁니다. 층 수가 낮은 아파트라는 뜻은 또 용적률 하고도 연결이 되겠네요.
"대지지분이 중요한 이유"
재건축 아파트를 매매한다고 했을 때, 꼭 살펴야 하는 것이 바로 이 '대지지분'입니다. 대지지분은 땅을 얼마나 소유하고 있느냐이기도 하지만, 새로운 아파트가 지어질 때 어느 정도 기여를 했느냐라고도 볼 수 있거든요. 이것이 무슨 의미냐면, 노후된 건물을 헐고, 동일 평형의 아파트를 새로 짓는다고 했을 때, 대지지분이 많은 사람이 대지지분이 적은 사람보다 새집에 기여한 것이 많으므로 후에 내야 하는 돈이 적어진다는 뜻입니다.
그러면, 대지지분이 큰 것이 무조건 좋은 것일까? 꼭 그렇지만은 않습니다. 재건축 아파트를 현재 매매하겠다는 것은 실거주의 목적도 있지만, 새롭게 지어질 아파트의 미래가치에 투자하겠다는 목적이 좀 더 강하겠죠. 투자는 수익률을 따져야 합니다. 즉, 투자금 대비 어느 정도의 수익을 낼 수 있느냐가 가장 중요한 것이죠.
대지지분이 클수록 평형이 크겠죠? 평형 크다는 것은 곧 투자금이 많이 들어간다는 것을 의미합니다. 그리고 투자금이 많이 들어간다는 것은 다른 투자의 기회를 잃을 수도 있다는 뜻도 되거든요. 물론 대형 평수의 가격 오르는 폭을 무시할 수는 없겠죠. 가격 상승기를 맞이했을 때 소형 평수에 비해 확실히 엄청나게 뛰니까요.
즉, 단적으로 대지지분이 클수록 무조건 좋다, 어떻다를 따질 수는 없다는 뜻입니다. 내가 투자를 하려고 하는 아파트의 입지 조건 및 현재 상황과 나의 현재 상황에 따라 다르기 때문이죠. 변수도 많고 따져야 할 것이 많기 때문에 재건축 아파트에 대한 투자는 보다 더 신중해야 하죠.
마치며..
건폐율, 용적률, 대지지분에 대해서 알아보았는데요. 서울뿐만 아니라 1기 신도시에 대한 재건축, 재개발, 리모델링에 대한 이야기가 나오고 있죠. 이제 이야기가 나오는 수준이니 갈길이 아직도 멉니다. 하지만 이렇게 이야기가 나올 때 하나씩 공부를 해두면 기회를 알아보는 눈이 생기게 되겠지요. 제가 하는 이 공부가 도움이 되셨길 바랍니다.
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