부동산 매매가 원활하지 않은 요즘, 직거래 사이트에는 여전히 급매들이 올라오고 있습니다. 진정한 급매나 급급매는 부동산보다도 직거래 사이트에 더 많이 올라오는 것 같습니다. 오늘은 부동산 직거래 방법과 장점과 단점, 그리고 직거래를 할 때 주의사항에 대해 알아보겠습니다.
부동산 매매 직거래 방법
직거래가 무엇인지는 아실 겁니다. 부동산 매매 직거래란, 부동산을 대상으로 하는 당사자 간 거래인 것이죠. 이런 부동산 직거래의 대표적인 사이트로는 '피터팬'이 있습니다. 그리고 요즘에는 '당근'에서도 부동산 직거래가 생겼더라고요. 그만큼 부동산 매매 직거래가 가능한 루트가 늘어나고 있는 건데요. 이렇게 부동산 매매 직거래가 가능해진 이유는 과거와는 달리 부동산의 시세를 파악할 수 있는 자료가 많아졌기 때문입니다.
※ 과거에는 소위 장부 물건이라고 해서 진정한 부동산 꾼들에게만 좋은 급매가 우선으로 팔렸습니다. 부동산 중개인과 고수 투자자 간의 거래인 거죠. 요즘도 있기는 하지만, 인터넷이 발달이 되다 보니 예전보다는 훨씬 덜한 편이죠.
직거래 방법은 일반 물건을 직거래하는 것과 다르지 않습니다. 올라와 있는 매물 중 마음에 드는 매물에 연락을 취하고, 집을 보고, 협의 사항 및 가격을 조율하고, 계약서를 쓰는 거죠. 단지 물건이 부동산이라는 것과 가격이 억대라는 것을 제외하고는 크게 다르지 않습니다. 다만, 가격이 크기 따라오는 여러 가지 위험이 있는 것이죠.
부동산 매매 직거래 장점
부동산 매매 직거래의 가장 큰 장점은 바로 가격입니다. 부동산은 다른 물건들에 비해 가격이 높습니다. 따라서 최대한 싸야 하죠. 그래야 지금의 나에게 부담이 적고, 앞으로의 시세차익을 얻을 때도 유리하기 때문입니다. 부동산 직거래의 장점을 정리하면 다음과 같습니다.
1. 중개비가 들지 않는다.
부동산 매매를 직거래 함으로써 우선적으로 중개비가 들어가지 않습니다. 부동산 중개비는 거래 가격의 0.4%~0.7% 정도가 되죠. 부동산 매매 가격을 생각하면 적지 않습니다. 그런데 부동산 직거래를 하면, 이 비용이 없어지는 겁니다.
단! 부동산 중개사를 거치지 않는다고 하더라도, 중개사에 의해서 계약서를 써야 하는데요. 이때 계약서를 써주는 대가는 중개사마다 다르지만, 평균 10만 원 정도면 됩니다. 중개비 몇백만 원이 대략 10만 원이 되는 것이죠.
2. 세금에서 유리하다.
증여세, 양도세 정말 크죠. 이 증여나 양도를 할 때 시세의 약 30% 또는 약 3억 원까지 낮게 거래해도 정상 거래로 인정이 됩니다. 따라서 가족이나 지인 등과 직거래를 할 때 세금적으로 좀 더 유리한 거죠. 가끔 부동산 실거래를 보면, 유독 낮은 가격에 거래가 된 것이 있는데요. 대부분이 친인척이나 지인에 의한 증여나 양도에 의한 거래입니다.
3. 급매, 급급매를 잡을 수 있다.
부동산 직거래 사이트에 올라온다는 것은 집주인이 직접 발로 뛴다는 것입니다. 간혹 부동산 업자가 위장을 해서 올리는 경우도 있지만, 일반적으로는 집주인이 직접 팔기 위해 나선 것이죠. 집주인이 집을 팔기 위해 나온다는 것은 곧 급한 상황이라는 것과 같아요. 즉, 처음부터 낮은 가격으로 나오는데, 그보다도 더 낮은 가격으로 협상을 할 수 있는 것이죠.
집을 직거래로 내놓는 집주인도 충분히 가격 네고를 감안하고 올리는 것이므로, 적극적으로 가격 협상을 제시할 수 있는 겁니다.
부동산 매매 직거래 단점
가격대가 큰 만큼 위험부담도 당연히 큽니다. 일반적인 중고거래에서도 사기가 있고 문제가 있는데, 부동산은 당연히 더 위험하겠죠. 중고거래와 부동산 직거래는 단점은 유사한 편입니다. 다만, 부동산이 가격이 있으니 피해가 더 크겠죠.
1. 부동산 사기 위험에 노출되기 쉽다.
가장 큰 단점입니다. 여러 가지 단점을 한꺼번에 모아서 말하는 것과 같은데요. 일단 사기에는 여러 가지 종류가 있습니다. 애초에 없는 매물을 있는 것처럼 속여서 파는 허위 매물부터 아무 문제없는 매물인 줄 알았는데, 알고 보니 근저당 설정 등 문제가 많은 매물일 수도 있는 것이죠. 또는 이미 세입자가 거주 중인 매물인데, 이런 사실 관계를 숨긴 상황일 수도 있습니다. 즉, 예측하지 못한 여러 가지 사기에 노출 위험이 큽니다.
이런 부동산 사기 위험에 노출이 되는 이유는 권리관계를 명확하게 파악하기 어렵기 때문입니다. 중개사에게 들을 수 있는 매물이나 매도인 등에 대한 정보를 내가 스스로 알아내야 하기 때문인데요. 이 부분을 제대로 파악하지 못한다면, 아무리 매력적인 매물일지라도 진행을 하셔서는 안됩니다.
2. 계약서 작성 시 협의가 어렵다.
보통 이 과정을 중개사가 중재를 하게 되는데요. 그렇지 않을 경우 당사자 간에 협의를 하기가 어려워질 수 있습니다. 큰 문제라기보다는 진행이 원활하지 못하니, 생각보다 신경 쓸 일이 많아진다는 것이죠. 가격 협상도 해야 하고, 날짜 협상도 해야 하고, 집 상태에 대한 것도 조율해야 하는 등 직거래로 부동산 매매를 한 번 진행해 보시면, 중개사의 업무가 생각보다 많다는 것을 느낄 수 있습니다.
3. 챙겨야 할 서류가 많다.
부동산 매매는 등기가 이전이 되어야 하는 거죠. 이에 따라 준비해야 하는 서류가 많습니다. 돈을 아끼겠다고 직거래 시 계약서부터 등기까지 셀프로 하려는 분들이 계신대요. 정말 추천하지 않습니다. 직거래를 하게 되는 경우라면, 적어도 법무사는 끼고 진행을 하시는 것을 추천드립니다.
부동산 매매 직거래 주의사항
부동산 매매 직거래의 장점도 알았고, 단점도 알았으니 어떻게 주의를 하면 좋을지 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.
1. 매도인 확인
집을 매매하려는 사람과 지금 내가 계약하려는 사람이 동일인물인지 확인해야 합니다. 등기사항 증명서 또는 등기권리증을 확인하고 매도인과 직접 거래를 해야 합니다. 간혹 대리인이 어쩌고 하는 경우가 있는데, 이런 경우는 진행하지 않는 것이 좋습니다.
2. 등기부등본, 건축물대장 확인
등기부등본 상의 근저당 확인하셔야 합니다. 또 빌라라면, 건축물대장을 확인해서 이 매물이 불법건축물 인지도 확인해야겠죠. 서류상 매물의 상황을 정확히 파악하고 계셔야 합니다.
3. 실제 매물의 확인
당연히 집은 방문을 하셔서 집 상태를 체크하셔야 합니다. 그 집에 거주하고 있는 사람이 누군지도 아셔야 하죠. 내가 거래하는 집주인이 살고 있는지, 세입자가 거주 중인지, 세입자가 거주 중이라면 계약 날짜가 어떻게 되는지, 보증금은 얼마가 들어 있는지 등 실제 매물과 관련 있는 모든 것을 확인하셔야 합니다.
이 부분은 중개사를 끼고 부동산 거래를 할 때도 마찬가지입니다. 집에 대한 컨디션을 제대로 확인해야 이후에 나의 집이 되었을 때 대처가 가능하니까요.
4. 계약금, 중도금, 잔금일 확정
계약금, 중도금, 잔금에 대한 것을 명확히 확정해야 합니다. 그리고 불이행했을 때 위약금 또는 계약 해지에 대한 것도 정해야 하죠. 이 부분은 사실 계약과 관련된 거잖아요. 이건 부동산을 찾아가서 부탁을 드리면, 써 주십니다. 계약서에서 기본적으로 들어가야 할 사항, 특약 등은 다 작성을 해 주시는 편이죠. 대략 10만 원이면 써 주시는데, 좀 더 신경 써 달라는 의미로 20만 원 정도 드리면서, 특약이나 이것저것 확인할 것들도 조금씩 부탁을 드리면 대부분의 중개사분들은 친절하게 해 주십니다.
5. 세입자가 있다면, 보증금 정리 사항 확인
만약 세입자가 살고 있는 집이라면, 보증금 확인을 해야 한다고 했죠. 이때, 보증금을 어떻게 정리를 할 것인지도 명확해야 해요. 이 부분도 계약서에 명시하면 좋겠죠.
6. 법무사를 끼고 진행한다.
위에서도 말씀드렸지만, 직거래를 하는데, 등기를 치는 것도 셀프로 하는 것은 많이 과합니다. 즉, 가능하면 꼼꼼하신 법무사 분께 맡기는 것을 좀 더 추천드릴게요. 이렇게 해도 중개비보다 훨씬 싸게 진행하는 겁니다.
마치며..
오늘은 부동산 매매 직거래에 대해 알아보았는데요. 제가 직접 부동산 매매 직거래를 한 적은 없는데, 지인이 하는 것을 두 어번 보았습니다. 부동산 매매 직거래는 임대차 직거래와는 확실히 다르더라고요. 훨씬 복잡하고, 쉽지 않았어요. 챙길 것도 많았고, 협상 시 멘털이 정말 중요하겠더라고요. 새삼 중개사 분들의 일이 얼마나 어려운지도 알 수 있었습니다. 대신에 정말 싸게 거래가 되더라고요. 가격이 몇천만 원이 뚝뚝 내려지는 것을 보고, '이래서 매매 직거래를 하는구나.' 싶더군요. 대신 그 비용을 번 만큼 그에 대한 대가도 있다는 것. 그러니 부동산 매매 직거래를 생각하신다면, 충분히 알아보고, 돌다리가 부서져라 두드리면서 진행하시길 바랍니다.
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