2022년 9월 26일, 규제지역 일부가 해제가 되었습니다. 규제지역이 해제됨으로써 가장 큰 이슈로 떠오르는 것이 바로 세금과 대출일 텐데요. 오늘은 규제지역에서 비규제 지역이 되었을 때 '부동산을 살 때와 팔 때의 세금 변화'와 '대출 변화'까지 알아보도록 하겠습니다.
규제 지역이란
지난 정부 시절에 부동산은 단연코 불장이었죠. 매일같이 신고가를 달리는 부동산 가격 때문에 가격 안정화를 위해 세금 및 대출 규제를 적용했었습니다. 지역은 총 3가지로 나눌 수가 있어요. <투기과열지구>, <조정대상지역>, <비조정대상지역> 여기서 <투기과열지구>, <조정대상지역>을 규제지역이라고 부릅니다.
규제 지역 해제
부산, 평택, 안성 등 수도권 일부와 지방 도시 41곳의 규제지역이 해제가 되었습니다. 이렇게 갑작스럽게 규제지역을 해제한 것에는 표면적으로는 해당 지역의 부동산 가격 하락 및 안정세와 주택 거래량인 감소했다는 것인데요. 즉, 투기의 위험이 줄어들었으니 규제를 해제하겠다는 의미가 될 수 있겠네요.
또, 미국 기준금리가 계속해서 자이언트 스텝, 빅 스텝을 밟고 있는데, 우리나라 금리도 당연히 상승이 되겠죠. 이로 인한 경기 침체 등을 고려한 규제완화가 아닐까 합니다.
규제 지역 해제 후, 세금
부동산 규제 지역으로 적용될 경우, 세금과 대출에 영향을 미친다고 했죠. 규제 지역이 해제됨으로써 어떤 변화가 나타나는지 살펴보겠습니다.
부동산을 살 때 세금 변화
집을 살 때 내는 가장 큰 세금은 '취득세'입니다. 따라서 부동산 규제 지역에서 부동산을 취득하게 되면, 취득 및 보유한 부동산의 수에 따라 취득세율 중과를 적용했는데요. 취득세 중과는 '2 주택자'에게 적용이 됩니다.
● 2 주택자 취득세 중과 기준의 변화
규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서는 취득한 부동산 가격의 8%를 내야 하는 반면에, 비규제 지역(비조정대상지역)의 경우 3%로 낮아집니다. 규제지역이었다가 비규제 지역이 되었다면, 2 주택 취득 시 내는 취득세율이 확 낮아지는 것이죠.
여기서 중요한 것은, 규제지역 해제가 적용되는 시점에 주택의 잔금과 등기가 이루어져야 한다는 점입니다. 즉, 규제지역 해제 시점보다 앞선 시점에 이미 잔금이나 등기를 했다면, 취득세 중과를 받아야 하는 것이겠죠(2 주택 시). 그만큼 취득세는 취득 시점이 매우 중요합니다.
부동산을 팔 때 세금 변화
집을 팔 때 내는 가증 큰 세금은 '양도소득세'입니다. 양도소득세는 시세차익에서 얼마의 비율을 세금으로 내는 것인데요. 이 양도소득세의 비율이 생각보다 어마어마해서 다들 비과세를 받기 위해 엄청나게 노력을 하죠. 따라서 부동산 규제 지역이 해제가 되었을 때, 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 조건도 완화가 되는 겁니다.
● 양도소득세 비과세 기준의 변화
규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서는 거주와 보유를 각각 2년씩 해야 양도소득세 비과세를 인정받을 수 있습니다. 비규제 지역이 되었다면 보유 2년만으로도 양도소득세를 내지 않고 비과세를 인정받을 수 있죠.
단, 1 주택을 기준으로 한다는 점. 양도소득세는 개인별로 따져야 하는 것이 복잡하므로, 자신의 상황을 좀 더 자세히 따져볼 필요가 있습니다. 여기서도 중요한 것은, 양도하는 시점이 규제 해제 후에 이루어져야 한다는 점입니다.
일시적 2 주택의 경우 세금 변화
주택을 잠시 갈아타게 되는 일시적 2 주택의 경우, 규제지역에서는 2년 내에 기존 주택을 처분해야 하지만, 비규제 지역에서는 3년 내에 기존주택을 팔면 양도소득세가 비과세가 됩니다.
단, 규제지역에서 기존주택 처분 기간은 2022년 5월 10일 이후에 일시적 2 주택이 되었을 경우입니다. 즉 2022년 5월 10일 이전에 일시적 2 주택이 되었다면, 1년 내에 기존 주택을 처분하셔야 합니다.
규제지역 해제 후, 대출 변화
규제지역은 대출에도 큰 영향을 주었죠. 대출을 받을 수 있는 한도를 제한했어요. 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%, 비규제 지역은 70%까지 담보대출이 가능했는데요. 만약 규제 지역 해제로 인해 비규제 지역이 되었다면, 담보대출 한도가 늘어날 테니, 주택 매수에 필요한 현금이 줄어들겠죠.
또, 규제지역으로 집을 갈아타는 경우, 1 주택자는 6개월 내에 기존 주택을 처분해야만 규제지역에 있는 주택의 담보대출을 받을 수 있었습니다. 비규제 지역은 세대별로 2건까지 담보대출이 가능합니다. 별다른 처분 조건도 적용받지 않습니다.
규제지역 해제, 집을 사야 할까?
내가 주택을 매수하고자 하는 곳이 이번에 규제지역 해제가 되었을 때, 주택을 매수하는 것이 좋을까?라는 고민이 들겠죠. 실제로 부산의 경우, 규제지역 해제 소식이 전해진 후, 많은 문의가 있었다고 합니다. 하지만, 그것도 곧 잠잠해졌는데요. 그 이유로는 현재 경제 상황 때문이겠죠.
경제 상황이 좋지 못한 이유는 우리나라 경제가 좋지 못하다기보다는 세계 경제가 어렵기 때문입니다. 미국은 인플레이션을 잡기 위해 기준 금리를 크게 올리고 있죠. FOMC에 따르면, 올해부터 내년 상반기까지는 꾸준히 금리가 올라갈 것으로 예상이 됩니다. 상황이 더 나아지지 않는다면, 내년 하반기에도 금리는 오를 수 있는데요. 2022년, 2023년은 아무래도 금리와의 전쟁이 펼쳐지지 않을까 싶네요. 게다가 2024년에 금리가 다시 인하된다는 보장도 어려우니 말이죠.
이렇게 금리가 높아지면, 대출이 완화가 된다고 하더라도 선뜻 많은 금액을 대출받기가 꺼려집니다. 한 달 동안 감당해야 하는 이자가 부담스러운 상황이 되는 거지요.
이렇게 생각하면 사지 말아야 하나? 싶지만, 사실 투자자는 지금부터 움직이고 있습니다. 투자자의 입장에서 바라보자면, 지금처럼 주택의 가격을 후려치기 좋은 시기는 또 없거든요. 특히 새 아파트로의 입주 시기와 엮여있다면, 더욱더 집을 빨리 팔아 돈을 마련해서 넘어가고 싶을 겁니다. 그런데 주택 매매 거래 자체가 사라졌다는 건 엄청 심각한 일이 될 수도 있죠. 이때 투자자가 붙어서 해당 주택의 가격을 낮추어 매수를 하게 되는 것이죠.
투자자라고 마냥 현금부자들은 아닙니다. 미래 가치를 보고자 하는 거죠. 지금 이 주택의 가격을 어느 정도로 낮추어 매수를 했을 때, 그리고 향후 경기가 회복이 되었을 때, 어느 정도의 이득이 나에게 올 것이냐를 계산합니다. 즉, 투자자도 이자 감수는 한다는 뜻이죠.
투기를 한다거나, 투자를 하라는 말이 아닙니다. 내가 살 집 1채는 마련해야 하는 법이고, 규제지역 해제로 인해서 앞으로 미래에 가치가 더 있을지 모르는 집이 있다면(혹은 눈여겨본 집이 있다면), 매수를 한 번 꼼꼼히 따져보는 것도 나쁘지 않은 선택지일 것입니다.
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