부동산을 사서, 보유하고, 팔 때까지 우리는 세금을 내야 합니다. 자산을 취득할 때 내는 취득세, 자산을 보유하고 있을 때 내는 재산세와 종합부동산세, 자산을 팔 때 내는 양도 소득세가 바로 그것이죠. 오늘은 이 부동산과 관련된 세금에 대해서 간단하게 살펴보겠습니다.
주택의 매입 : 취득세
취득세는 주택에만 적용되는 것은 아니고요. 취득세 자체가 재산 취득에 대한 취득 행위 및 등기를 담세력으로 판단하여 부과하는 세금이거든요. 여기서 담세력이라는 세금을 납부할 수 있는 능력을 말합니다.
즉, 자산을 이만큼 취득할 정도로 능력이 있으니 어느 정도의 세금은 당연히 부담을 해야 한다는 뜻인 것이죠. 따라서 자동차나 주택 등 자산을 취득할 때 취득세를 납부하는 것입니다.
취득세의 신고와 납부
취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 신고와 납부를 하면 되는데요. 부동산 매매를 할 때는 대부분 법무사를 통하기 때문에 취득한 당일에 법무사를 통해 바로 납부를 하는 경우가 많습니다.
취득세는 현금으로 납부를 해도 되지만, 카드 할부로도 납부가 가능한데요. 간편하게 위택스 사이트나 스마트 위택스 앱을 통해서 납부할 수 있습니다.
취득세의 계산과 취득세율
취득세는 주택을 취득한 가격, 주택이 위치한 지역, 주택의 면적, 내가 보유한 주택의 수에 따라서 달라집니다.
최근 몇 년 사이에는 주택이 위치한 지역이 굉장히 중요했죠. 현재는 서울 일부 지역을 제외한 모든 지역이 비조정지역으로 규제가 완화되어서 지역은 크게 문제가 되지 않는 것 같습니다.
취득세에는 교육세와 농특세가 포함이 되는데요. 교육세와 농특세는 사실 적은 비율을 차지해서 크게 부담이 되는 것은 아닙니다.
취득세율은 1세대 1주택이라면 대략 1%~3% 정도이며, 조정지역이라면 2주택부터 8%로 훌쩍 뛰게 되고, 비조정지역이라면 3주택부터 8%가 적용됩니다.
취득세의 면제
취득세 면제는 굉장히 큰 특권입니다. 어지간하면 취득세는 면제를 잘 해주지 않고, 취득세율이 최근 몇 년 사이에 굉장히 큰 폭으로 올랐는데요. 규제가 완화가 되고 있는 중에도 취득세율은 낮아지지 않죠. 개인적인 생각이지만 어지간하면 취득세는 낮춰지지는 않을 것 같습니다.
따라서 취득세 면제가 되는 조건에 해당된다면 반드시 챙기는 것이 이득이겠죠. 취득세 면제 대상이 되는 경우는 다음과 같습니다.
1. 생애 최초 주택 구입자 : 12억원 이하 주택 취득 시 최대 한도 200만원 내에서 취득세 면제
2. 신혼부부 대상 자녀 출산 및 양육을 위한 주택 구입자 : 최대 한도 500만 원 이내에서 취득세 100% 면제
주택의 보유 : 재산세와 종합부동산세
주택을 취득한 이후에는 자산을 보유하는 것에 대한 세금을 내야 합니다. 바로 재산세와 종합부동산세입니다. 재산세는 모두가 다 납부를 해야 한다면, 종합부동산세는 고가의 아파트나 다주택자에 한해서만 납부를 하게 됩니다.
재산세의 납부
재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 자산에 대해 세금을 부과합니다. 즉, 주택을 구입할 때는 6월 1일 이후로 하는 것이 재산세를 피할 수 있는 방법이겠죠.
재산세는 주택공시가격을 기준으로 책정되며, 7월과 9월에 동일 금액을 각각 납부합니다. 위택스에 알림 설정을 해 두면, 잊지 않고 납부 가능합니다.
종합부동산세의 납부
내가 가진 주택이 고가라면 종합부동산세를 납부해야 합니다. 여기서 종합부동산세 납부 대상인지를 확인해야 하는데요.
종합부동산세도 재산세와 마찬가지로 6월 1일을 기준으로 보유한 자산에 대해 세금을 부과합니다. 그리고 종합부동산세 납부 대상자가 되었다면, 12월에 납부를 해야 합니다.
종합부동산세 과세 대상(납부 대상)
1세대 1주택자라면, 12억 원까지 공제를 받을 수 있고, 그 외의 경우는 9억 원까지 공제를 받을 수 있습니다. 단, 주택공시가격을 기준으로 하는 것이므로 내가 가진 주택의 시세가 12억 원이나 13억 원 이상이라고 하더라도 공시 가격은 12억 원보다 낮을 수 있으니 종합부동산세 납부를 하지 않아도 되죠.
그 외 다주택자의 경우는 집값을 모두 합산한 뒤, 주택공시가격이 9억 원이 넘는 다면 이에 대한 종합부동산세를 납부해야 합니다.
물론 내가 과세 대상자인지 아닌지는 나라에서 미리 공문이 내려오므로 공문을 받았다면, 홈택스 홈페이지에서 해당 납부 금액이 맞는지 확인 후, 납부를 하면 됩니다.
주택의 매도 : 양도 소득세
집을 팔 때 납부해야 하는 세금, 양도 소득세입니다. 양도를 하는데, 소득이 발생할 경우 해당 소득분에 대한 세금을 말하는 것이죠.
예를 들어 2억 원의 아파트를 사서 5억 원에 판다면? 3억 원에 대한 소득이 생겼으니 3억 원에 대한 소득세를 내라는 것입니다.
양도 소득 납부와 세율
양도 소득세는 주택을 오래 보유할수록 적어지는데요. 바로 장기보유특별공제 때문입니다. 최대 40%까지 공제를 받을 수 있어요.
양도 소득세를 계산하는 방법은 과세표준을 구해서 양도 소득세율을 곱한 뒤 나오는 산출 세액을 봐야 하는데요. 홈택스 홈페이지에 가면, ‘양도 소득세 미리 계산하기’가 있습니다. 여기서 쉽게 계산해서 확인할 수 있습니다.
이때 양도 소득세는 주택의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 납부를 해야 합니다. 즉, 내가 10월 20일에 주택 잔금을 치렀다면, 12월 31일까지 납부를 해야 하는 것이죠.
양도 소득세의 면제
양도 소득세는 취득세와는 다르게 면제되는 경우가 그래도 좀 후한 편입니다. 일단 1가구 1주택을 가졌다면 2년 이상 보유 시, 양도 소득세가 면제 되거든요.
한창 규제가 강할 때는 실거주 조건이 붙기도 했는데요. 요즘은 실거주 의무도 없어지는 이니까요.
중요한 것은 내가 매매하려는 주택이나 내가 보유한 주택이 위치한 지역에 어떤 규제가 적용되고 있는지 확인을 꼭 하는 것이죠.
마치며..
주택을 사고, 보유하고, 팔 때 납부해야 하는 세금에 대해 간단히 정리를 해 보았습니다. 주택을 취득하면 챙겨야 할 것들이 생각보다 많은데요. 특히 주택을 보유하고 있을 때 납부해야 하는 재산세나 종합부동산세는 때로 부담이 되기도 하더라고요.
높은 고금리와 경제 불안 등으로 부동산 시장이 많이 얼어붙어 있죠. 가격이 내려간 곳도 있고, 더 내릴 것이라는 말도 있고 그렇습니다. 그런데 이 모든 사실은 현 시점에 대한 상황이라는 부분인 것이죠. 미래는 누구도 예측을 하기 힘들기 때문에 내집 마련을 해야겠다는 마음이 있다면, 지금부터 부지런히 다니시며 공부를 하는 것이 좋지 않을까합니다.
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