요즘 전세대란이 일어나며, 월세 수요가 급증하고 있다고 하죠. 여기서 말하는 전세대란은 전셋집이 없어서 난리가 아니라 전세입자가 없어서 난리가 난 상황입니다. 높은 금리로 인해 전세 수요가 꺾여버린 거죠. 그런데 정말 전세보다 월세가 유리한 것일까요? 오늘은 요즘 같은 시기, 전세와 월세 어떤 것이 더 나은 선택인지 비교해 보도록 하겠습니다.
전세와 월세
전세와 월세에 대해 간단하게 정의를 하고 넘어가도록 하죠.
전세란, 임대인에게 계약기간 동안 전세보증금을 맡긴 후, 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 형태의 제도입니다.
월세란, 전세보다 적은 금액의 보증금을 맡긴 후, 임대인에게 매달 일정 금액을 지불하는 형태의 제도입니다. 월세에도 계약 기간이 있으며, 계약 기간이 만료되면 보증금을 돌려받게 됩니다.
전세와 월세 갈등 왜?
전세와 월세는 '보증금의 크기'와 '임대인에게 매달 돈을 주느냐'의 차이가 있는 겁니다. 그리고 이 부분에서 전세와 월세를 갈등하게 되는 거죠.
전세보증금은 사실 주택 매매가의 60%~90%를 차지하기 때문에 금액이 큰 편입니다. 따라서 세입자의 대부분은 전세 자금 대출을 일부라도 받게 되는데요. 이때 대출 이자가 발생을 하게 되죠. 그래서 금리가 높아지면 전세 대출을 받은 세입자가 은행에 납부해야 하는 대출 이자의 금액이 커지게 되니, 월세로 눈을 돌리게 되는 것이죠. 매달 나가는 금액이 좀 더 적은 쪽으로요.
은행별 전세 대출 금리
그렇다면, 요즘 전세 대출 금리는 어느 정도 수준일까요? 주택담보대출은 연일 7%, 8% 등 엄청난 숫자가 언급되는데, 전세 대출 이자는 어느 정도 수준인지 은행별로 알아보면 다음과 같습니다.
| 은행 | 농협 | 국민 | 신한 | 우리 | 하나 | 기업 |
| 금리 | 6개월 : 4.56 1년 : 4.54 |
4.68 | 4.55 2년 고정: 5.10 |
5.01 | 4.75 | 4.70 |
*9월 30일 자 기준 은행별 전세대출 금리
*개인별로 다를 수 있으니 확인 필요
대략 4.5~5.0% 라고 생각해도 될 것 같은데요. 찾아보니 금리가 정말 높긴 높더라고요. 이 금리를 기준으로, 전세 대출을 받을 금액에서 이자가 어느 정도 일지 계산이 가능하겠죠.
예를 들어, 1억 전세 대출을 받았다고 생각한다면, 한 달에 이자로 나가는 돈이 40만 원 선이 되겠네요. 1억 5천 대출이라면 60만 원 선이 되어버리니 확실히 월세 선호 현상이 나타날 법도 합니다.
월세 유리? 전세 유리?
그럼 정말 월세가 훨씬 쌀까요? 예를 들어 보도록 하죠.
(예) 전세 보증금 3억짜리 아파트, 내 현금 보유량이 1~2억 일 때,
● 전세로 진행(이자 4.5%, 상환기간 40년)
-1억 전세 대출을 받을 경우 : 약 37만 원 이자 납부(월세 보증금 2억 일 때와 비교)
-2억 전세 대출을 받을 경우 : 약 75만 원 이자 납부(월세 보증금 1억 일 때와 비교)
전세의 경우는, 상환 기간을 어떻게 잡느냐에 따라 달라지겠지만, 최대 40년으로 잡아서 계산을 했을 때도 적지 않네요. 이자가 정말 엄청나다는 것을 느낍니다.
● 월세로 진행(전월세 전환율 4.5%로 적용)
-월세 보증금을 2억으로 할 경우 : 약 37만 원(1억 전세 대출과 비교)
-월세 보증금을 1억으로 할 경우 : 약 75만 원(2억 전세 대출과 비교)
-월세 보증금을 5천만 원으로 할 경우 : 약 93만 원대
'어라? 큰 차이가 없네?'라고 생각할 수 있지만, 이 계산해서 조금 더 따져봐야 할 것이 있습니다. 전세의 대출 금리와 월세의 전월세 전환율이죠.
전세 대출 금리를 4.5%로 잡았지만, 5%가 되는 곳도 있어요. 그리고 앞으로 기준 금리는 더 오를 예정이죠. 대출 금리도 이에 따라 올라갈 겁니다. 즉, 전세 대출 이자는 저 가격에서 오르면 올랐지, 내려갈 수는 없는 것이죠.
반면에, 전월세 전환율의 경우, 기준 금리가 2.5%인 현재 최대 4.5%를 넘길 수 없습니다. 즉, 월세 임대료는 저 가격에서 더 올라갈 수 없다는 것이죠. 물론 전월세 전환율도 기준 금리가 오르면 그만큼 오르긴 하겠지만, 저 비율이 최대치라는 것이 중요합니다. 전월세 전환율의 경우는 고정 가격이라기보다는, 상한선이 정해져 있는 것이라서 임대인과 협의 하에 전월세 전환율을 낮출 수도 있어요.
그러니까 전세 대출 이자는 더 많이 낼 일만 있고, 월세는 더 줄어들 수 있는 여지가 있으니.. 월세 수요가 급증하는 것은 당연한 현상이겠네요.
마치며..
은행별 전세 대출 이자와 전세 대출 이자, 월세 임대로 비교까지 해 보았는데요. 개인의 상황에 따라 다르겠지만, 한 달에 나가는 금액의 차이는 사실 엄청나게 크지는 않습니다. 결국 월세도 기준 금리의 영향을 받기는 하거든요.
제가 생각하는 전세와 월세의 큰 차이라면, 전세는 대출 원금을 줄여 이자 비용을 줄일 수 있지만, 월세 임대료는 그럴 수 없다는 것입니다. 그래서 저는 전세를 조금 더 선호하는 편이기는 한데요. 개인마다의 상황이 너무나도 다르기에, 각자의 상황을 꼼꼼하게 따져보시는 것이 중요할 것 같습니다.
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