높은 금리로 인해 부동산 시장이 얼어붙어 있죠. 이에 따라 부동산 매매 가격 하락 및 전세 가격도 하락을 하고 있는데요. 전세 만기 시점이 충분히 남았다면 모를까 전세 만기를 앞두고 있는 경우라면 여러 가지로 고민이 많을 겁니다. 특히 전세 수요가 줄어들면서 전세 만기로 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 늘고 있거든요. 오늘은 이에 대한 대처 방법에 대해 알아보려고 합니다.
전세 만기 집주인 vs 세입자
전세 만기 시 연장 여부는 세입자의 경우 두 달 전까지 집주인에게 이야기를 하면 되는데요. 한 달까지도 가능하다고는 합니다만, 요즘 같은 시기라면 집주인에게 새로운 세입자를 구할 수 있는 시간을 충분히 주는 것이 좋겠죠. 집주인의 입장에서도 이런 상황을 모르지 않기 때문에 6개월 전부터 세입자에게 연장 여부를 물어볼 거예요. 세입자의 경우도 전세 보증금을 안전하게 돌려받고자 한다면, 최대한 빠른 시간 안에 결정을 해서 집주인에게 알려야 합니다.
전세 만기 통보 기한
법적으로 세입자는 집주인에게 전세 만기 2개월 전에 전세 연장 여부를 밝히면 되는데요. 수요가 넉넉한 경우더라도 만기 3개월 전, 요즘 같이 전세 수요가 줄어든 경우라면 6개월 전에는 이야기를 하는 것이 좋습니다.
전세 만기 통보 방법
전세 연장에 대한 의사를 밝히는 방법에는 딱히 정해진 것이 없습니다. 즉, 문자나 카톡으로도 가능하다는 것이죠. 중요한 것은 의사를 밝힌 상대방이 집주인 당사자라는 것만 입증할 수 있으면 되는 거예요. 따라서 개인적으로는 카톡보다는 번호가 모두 보이는 문자를 좀 더 선호하는 편입니다.
전화 통화 내용으로 남겨도 상관은 없는데요. 상대방의 의사를 묻지 않은 녹음은 문제가 될 수도 있으므로, 가급적이면 통화로 이야기를 했다고 하더라도 통화가 종료된 후, 간단한 통화 내용을 적어서 문자로 보내 놓는 것이 좋습니다.
전세 만기 통보 문자
어떤 식으로 문자를 보내야 할지 곤란하다면 대략의 예시는 다음과 같습니다.
"[사는 주소]의 세입자 [이름]입니다. 계약 종료일에 나갈 예정이니, 보증금 반환을 부탁드립니다."라고 문자를 보내면, 집주인이 "알겠다."는 답변이 오겠죠. 여기서 중요한 것은 상대방으로부터의 답변을 받아야 한다는 것입니다.
전세계약갱신 거절이나 계약해지 통보는 발신주의가 아닙니다. 의사표시만 해도 효력이 나타나는 경우가 있고, 의사표시를 한 상대방이 받아야만 효력이 나타나는 경우가 있습니다. 전세계약의 경우 상대방에게 도달을 해야 해요. 따라서 답변이 와야 합니다. 그렇기 때문에 문자를 보내도 읽지 않고 무시를 한다면, 내용증명을 보내야 하는 것이죠.
전세 만기 통보 내용증명
문자로 전세 만기 계약 종료일에 나간다고 말을 했음에도 대답이 없을 경우, 내용증명을 보낸다고 했죠. 물론 내용증명도 본인이 수취거절을 하거나, 집에 계속 없는 척하면 내용증명이 반송이 되기도 합니다.
이 정도가 되면, 집주인이 보증금을 제때 주지 못하는 상황에 처했다고 볼 수 있죠. 그러니 일부러 시간을 질질 끄는 거예요. 만기 계약 날짜를 넘기게 되면 전세 묵시적 갱신이 되기 때문이죠. 물로 이때에도 세입자가 원한다면 나갈 수는 있습니다. 하지만 세입자의 계획이 많이 틀어지게 되겠지요.
그러면 어떻게 해야 하느냐. 내용증명을 받지 않는다고 하더라도 내용증명 내용을 사진으로 찍어서 집주인에게 문자로 보내야 합니다. 그리고 계속해서 전화를 하는 것이죠. 받지 않는다고 하더라도 계속해서 행동을 취해야 합니다. 내용증명 한 번으로 안된다고 하면, 몇 번이고 보내세요. 내용증명 3번을 보내고도 받지 않는다면 법원에 의사표시 공시송달 신청을 할 수 있습니다.
※ 의사표시의 공시송달 신청이란, 발송인이 잘못이 없이 수령인의 소재지를 알 수 없거나 방송이 제대로 이루어지지 않는 경우 법원에 신청할 수 있는 것인데요. 법원 게시판에 2주 정도 공지를 하고, 그 기간이 지나면 송달이 완료된 것과 마찬가지의 효력을 갖는 것이죠.
즉, 내용증명을 몇 번이고 보냈음에도 집주인이 무시한다면, 의사표시 공시송달을 신청해서 강제로 받았다고 만드는 것입니다. 세입자가 이렇게까지 한다면, 집주인도 더 이상 무시하기는 어려울 거예요. 물론 그렇지 못한 악질 집주인도 있기 때문에 그때는 소송이나 경매로 넘어가야 하겠죠.
전세 만기 내용증명의 효력?
그런데 사실 내용증명은 법적으로 큰 효력은 없습니다. 그저 받는 사람에게 심리적인 압박을 주기 위함일 뿐이고, 이후의 단계(전세금 반환 소송 등)에서 '내가 어떠한 의사를 밝혔다.' 또는 '적극적인 행동을 했다.'라는 증거가 되는 것뿐이죠. 즉, 여러 번의 내용증명을 보내고, 법원에 의사표시 공시송달 등을 하는 것은 집주인에 대한 심리적인 압박을 하는 것이다라고 생각하시면 됩니다.
전세 만기 내용증명 작성법
내용증명에 들어갈 내용으로는 다음과 같습니다.
1. 수신인과 발신인의 연락처
- 수신인 : 임대인의 이름과 연락처
- 수신인 주소 : 임대인의 주소
- 발신인 : 임차인의 이름과 연락처
- 발신인 주소 : 임차인의 주소
2. 제목 예 : 임대차 계약 해지 통보 및 보증금 반환의 건
3. 내용
-내용증명을 보내는 이유 예 : "임대차 계약이 종료됨에 따라 다음과 같이 임대차 계약을 해지하고자 하며, 임대보증금 반환보증보험에서 규정한 절차에 따라 해지 의사를 서면으로 알려드립니다." 등
-임대차 계약 내용 기입 : <부동산 소재지>, <임대차 계약 기간>, <임대차 보증금, 보증금 반환 계좌>
-날짜 포함 세부 내용 기입 예 : "임대차 계약 종료에 따라 임대차 계약을 해지하고자 하니, 계약 종료일( 날짜 기입)에 임차목적물을 반환받으러 방문하여 주시며, 임대차 보증금을 반환하여 주시기 바랍니다." 등
-받은 상대방이 불쾌하지 않도록 마무리 예 : "내용증명을 발송하는 것은 절차에 따른 해지 의사를 알려드리는 것이므로 양해하여 주십시오." 등
내용증명을 쓰는 방법으로는 특별하게 정해진 양식은 없습니다. 수신인과 발신인에 대한 정보와 정확한 계약 내용, 요구 사항 등이 들어가 있으면 되는 것이죠. 내용증명 자체가 유쾌한 상황은 아니기 때문에 앞뒤로, 양해의 말씀을 구한다는 멘트를 넣어주면 좋겠죠.
마치며..
부동산 전세계약이라는 것은 집주인과 세입자, 즉 사람과 사람 사이의 계약이죠. 따라서 법적으로 진행하기보다는 서로 상황을 조금씩 배려해서 맞추는 것이 가장 좋습니다. 그래야 집주인도 큰 손해를 보지 않고, 세입자도 보증금을 온전하게 제 날짜에 받을 수 있는 것이죠. 어려운 시기입니다. 부디 얼굴 붉히지 않는 선에서 모든 문제가 원활하게 잘 해결이 되면 좋겠습니다.
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