월세를 알아보러 다니거나 월세로 살다 보면 자연스럽게 노출되는 피해들이 있습니다. 사기라고 할 수는 없지만 세입자 입장에서는 금전적으로 손해를 보거나, 손해를 볼 수 있는 위험에 노출이 되는 일들이 있는데요. 오늘은 월세와 부당 피해 유형과 이유, 대처 방법 등에 대해 정리해 보겠습니다.
유형 1. 주거용이 아닌 근린생활시설을 소개하는 경우
중개인이 월세집으로 근린생활시설을 보여주는 경우입니다. 이때, 근린생활시설에 대한 자세한 설명은 하지 않은 상태로 계약서를 쓰게 만드는 것이죠.
근린생활시설은 상가건물입니다. 즉, 주거용이 아니라 상업용이며, 상업용을 주거용으로 사용하는 것은 엄연히 불법입니다. 따라서 주거용에만 적용이 되는 보증보험 가입도 불가능하고, 중개수수료도 주거용도가 아니므로 0.9%로 굉장히 높습니다.
이런 사실을 미리 말하지 않다가 계약서를 쓸 때쯤에나 알게 되면, 기세에 눌려 계약서를 쓰게 되는 경우가 종종 있습니다.
예방 방법
월세든 전세든 항상 집에 대한 정보는 무조건 미리 알아야 합니다. 월세라고 하더라도 등기부등본, 건축물대장을 뗴어 보는 것이 좋죠. 특히 월세는 아파트보다 다세대 주택(빌라 등)이나 다가구 주택(단독주택 등) 등과 같은 곳을 중개받는 경우가 많은데요. 건물의 모양만으로는 이 건물이 주거용 건물인지, 상업용 건물인지 파악하기가 어렵습니다. 월세라고 하더라도 꼭 등기부등본과 건축물대장을 살펴보는 것이 좋습니다.
유형 2. 전입신고가 안된다는 월세집
집이 깔끔하고, 월세도 저렴해서 계약을 하려는데, 전입신고가 안된다는 말을 하는 경우가 있습니다. ‘그래서 이 집이 저렴하다.’는 등의 말을 하면서요.
전입신고가 안되면 확정일자도 받을 수 없고, 내 보증금을 지킬 수 있는 대항력을 갖추지 못하게 됩니다. 만에 하나 어떤 일이 발생했을 때, 보증금을 지키기 위해서 할 수 있는 일이 전혀 없어지는 거에요. 임차권도 주장할 수 없고, 우선 변제권도 얻을 수 없습니다. 즉, 내가 이 집에 세를 들어 살고 있다는 것을 증명하기도 힘들어질뿐더러 보호받을 수가 없습니다.
예방 방법
어떤한 경우가 되었더라도, 전입신고가 안된다면 그 집은 계약하지 않아야 합니다. 고민을 할 이유가 전혀 없습니다.
전입신고가 안되는 이유?
전입신고가 안되는 이유에는 두 가지를 생각해 볼 수 있는데요.
첫 번째, 해당 집이 주거용이 아닌 경우입니다. ‘유형 1’과 거의 비슷한 경우죠. 그런데 상가 건물이 아닌 오피스텔에서도 전입신고가 안된다는 말을 듣습니다. 오피스텔은 업무용으로도 쓰기도 하고, 주거용으로도 쓰기도 하죠. 그런데 임대인이 이 오피스텔을 주거용이 아닌 업무용으로 가지고 있다는 거에요. 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우, 주택 수가 추가됩니다. 즉, 임대인이 다주택자가 되는 것을 피하려는 하는 것이다라는 이유 등을 예측해 볼 수 있죠.
두 번째, 보존등기 이전의 신축건물인 경우입니다.(미등기 아파트)
이 경우는 신축 아파트에서 볼 수 있는 경우인데요.
건물이 새로 지어지면, 이 건물의 소재나 용도, 면적 등에 대한 정보를 표기한 건축물대장을 만들어야 합니다. 그리고 이 건축물대장이 만들어지면, 건물을 만든 사람이 ‘보존등기’를 신청하게 되죠. 그리고 이 등기를 해당 부동산의 소유자에게 하나씩 이전을 하게 되는데, 이것을 ‘이전등기’라고 합니다.
예를 들어, 새 아파트가 지어진 경우, 이 아파트의 건축물대장이 만들어져야 보존등기가 나오고, 그 후 소유자에게 소유권이 이전되어 이전등기가 나오는 거에요.
그런데 건물에 집이 여러 채가 있어서 건축물대장을 만드는 데 시간이 걸리는 겁니다. 건축물대장이 나오지 않았으니 당연히 보존등기도 나올 수가 없고, 따라서 이전등기도 늦어지는 것이죠. 즉, 이 집에 대한 신원이 확실하지 않으니 전입신도고 불가능하고, 은행에서 대출도 받을 수가 없습니다.
두 번째 사례는 사실 세입자보다는 해당 집을 구매한 임대인에게 중요한 이야기가 될 텐데요. 신축 아파트 분양을 받은 후, 실거주로 들어가지 않고, 전세나 월세를 받으려고 계획했다가 등기가 늦어져서 세입자를 구하기 힘들어지는 상황이 일어날 수 있는 겁니다. 즉, 리스크 관리가 필요한 부분이죠.
유형 3. 월세 계약 종료 시, 원상 복구비? 청소비?
월세 계약 전이나 계약 당시가 아닌, 계약 만료가 되어 나갈 때 발생하는 경우입니다.
만기가 되어 나가려는데, 임대인이 집의 원상복구를 말하며 돈을 달라고 한다거나, 청소비를 달라고 하는 경우가 있습니다. 세입장의 입장에서는 ‘내가 집을 그렇게 험하게 썼나?’라는 생각으로 돋을 주고 나오는 경우도 종조 있더라고요. 큰 돈은 아니어서 피해가 크다고는 할 수 없지만, 기분이 굉장히 좋지 못하겠죠.
대처법과 예방 방법
어떠한 경우에도 임대인과 임차인 사이에서는 임대차 계약서에 적힌 것이 아니라면 굳이 무언가를 더 해줘야 할 의무는 없습니다. 임대인이 임차인에게 원상복구비나 청소비 등을 요구할 수 있으려면, 계약서에 특약으로 해당 조항이 들어가 있어야 합니다. 그렇지 않다면 임차인이 임대인에게 그에 해당하는 돈을 주지 않아도 됩니다. ‘계약서에 그와 관련한 내용이 없다.’는 말도 대응을 하셔야 하는 것이죠.
이런 일에 잘 대처를 하려면, 계약서를 잘 써야 하는데요. 계약서를 쓰기 전에, 중개인에게 이런저런 사항들을 물어보면서 특약에 어떤 내용을 넣는 것이 좋은지 등에 대한 대화를 많이 해 보는 것이 좋습니다. 그러면 계약서 작성 시에 중개인이 관련 특약 사항을 잘 적어 주실 거에요.
그 밖에..
임대인이 이전 임차인에게 보증금을 돌려주지 않은 상태에서 세를 받는 경우가 있습니다. 이런 경우는 임대인의 상황을 정확하게 파악할 필요가 있습니다.
전세 구하기가 힘든 시기여서 새로운 임차인을 만기에 맞춰 맞추지 못해 벌어진 일인 것인지, 아니면 임대인 자체에 문제가 있는 것인지 확인을 해 보아야 하는 것이죠.
마치며..
임차인을 대상으로 한 사기 유형이나 부당한 일들은 그 밖에도 많습니다. 저도 월세를 알아보며 들었던 말들이고, 주변에서 월세를 구할 때 겪었던 일들을 대표적으로 정리해 보았는데요. 결국은 집에 대한 정보를 얼마나 알아보았느냐에 따라 피해를 입을 수도 있고, 피할 수도 있습니다.
다소 번거로울 수는 있지만, 집을 알아보는 중이라면, 계약서를 쓰기 전까지 해당 집에 대한 충분한 정보를 얻는 것을 추천합니다. 등기부등본, 건축물대장 외에도 여러 부동산을 다니면서 동일한 집에 대해 물어보는 것도 좋은 방법이 될 수 있겠죠.
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