스트레스 DSR이 나왔습니다. 결과적으로 대출 한도를 3~4천 만원 줄이면서, 고정 금리로 유도를 하겠다는 것으로 보이는데요. 오늘은 이 스트레스 DSR에 대한 것과 더불어 부동산 매매 시장과 전세 시장 변화에 대한 것도 살펴보겠습니다.
스트레스 DSR과 금리, 대출 한도
대출을 받을 때, 항상 크게 걸리는 것이 바로 DSR이죠. 그런데 이 DSR을 더 강화하는 정책이 나왔습니다. 결과적으로 금리는 그대로이면서, 대출 한도가 줄어들 것으로 보이는데요.
스트레스 DSR은 DSR을 산정할 때 스트레스 금리(가산 금리)를 부과한다는 것입니다.
우리가 대출을 받을 때 적용 받는 DSR은 내가 대출을 상환할 수 있는 비율을 정해서 대출 한도를 정하는 것이죠. 즉, 연봉에 따라 내가 해당 부채의 상환이 가능한지를 판단하는 것인데요. 이 DSR을 산정할 때, 스트레스 DSR 금리, 즉 가산 금리가 추가가 되죠.
그러니까 같은 가격을 대출한다고 했을 때, 내가 부담해야 하는 상환 금액이 늘어난다는 의미가 되는 겁니다. 그리고 내 연봉(능력)은 그만큼 늘어나지 않을 테니, 상환 금액에 맞는 대출 금액도 그만큼 줄어들게 되는 것이죠.
스트레스 DSR 가산 금리 적용 단계
총 3단계를 통해 적용 범위를 확장합니다.
[1단계] 24년 2월 26일 : 은행권 주택담보대출
[2단계] 24년 6월(잠정) : 은행권 신용대출, 제2금융 주택담보대출
[3단계] 24년 말(잠정) : 기타 대출
스트레스 DSR의 목적
가계 부채를 줄이는 것입니다. 일단 정부는 무엇보다도 주택담보대출을 좋아하지 않아요. 금액이 크기 때문이죠. 따라서 가계 부채를 줄이기 위한 정책으로 50년 만기 대출이 없어지고, 특례보금자리 일반형이 폐지되었습니다. 그리고 등장한 것이 바로 스트레스 DSR입니다. 첫 적용도 주택담보대출이고요.
스트레스 DSR 변동 금리와 고정 금리
스트레스 DSR은 변동 금리에만 적용을 합니다. 즉, 고정 금리에는 적용이 되지 않죠. 그렇다면 당장 대출을 받아야 하는 사람은 높은 고정 금리로 대출을 받게 될 겁니다. 즉, 정부가 변동 금리에서 고정 금리로 유도를 하고 있어요.
미국 금리가 24년부터 인하 조짐을 보이며, 25년에는 인하를 할 것이라는 확률이 높아지고 있죠. 이에 따라 시장 금리도 벌써 영향을 받고 있습니다. 스트레스 DSR을 보면 25년부터 100% 적용인데, 이 부분도 충분히 의식을 하고 만든 것입니다.
스트레스 DSR 매매 시장 변화
집값이 오를 것이냐 내릴 것이냐로 이야기가 또 나오더라고요. 하나씩 정리해서 따져보면 이렇습니다.
집값이 오르기 위해서는 집을 사려는 수요가 많아야 합니다. 현재 대출 상황은 대출 한도는 줄어들었고, 은행 금리는 똑같이 적용을 받을 겁니다. 즉, 현금 보유가 어느 정도 있는 사람은 집을 살 수 있겠지만, 그렇지 않다면 집을 굳이 살 필요가 없어지겠죠. 그렇다면 집을 사야 하는 사람들은 지금 이 시점에서 주택을 무리하여 구입하지는 않을 확률이 크겠죠. 따라서 매매 시장 자체가 위축이 될 것으로 보입니다.
스트레스 DSR 전세 시장 변화
올해 상반기를 지나면서 전세보다 월세를 선호하는 경향이 있습니다. 전세 사기가 문제가 되기도 했고, 전세 대출 금리도 높은 편이어서 월세로 사는 것이 더 유리해 보였거든요. 그런데 또 시장이 변하고 있습니다.
전세 대출은 현재 아무런 규제를 받고 있지 않습니다. 즉, 전세 대출 금리 자체가 내려가는 데다 우대 금리도 적용을 받으니 낮은 금리로도 전세 대출이 원활해지는 거에요. 그러니까 다시 월세보다 전세가 나은 상황이 온다는 거죠.
집이 필요한 사람의 심리를 생각해 보면, 매매를 하기에는 대출 한도도 문제, 금리도 문제입니다. 사더라도 시기를 좀 더 지켜봐야 할 것처럼 보이죠. 따라서 전세로 살면서 다시 집을 살만한 시기까지 있어야겠다고 생각할 거에요. 그러니까 전세 가격은 앞으로 상승할 가능성이 높다고 할 수 있죠.
정리
정부가 굉장히 정교한 정책을 내놓았는데요. 그렇다고 해서 무조건 위축만 될지는 또 알 수가 없는 것은 50년 만기 대출 폐지나 스트레스 DSR 등의 부채를 줄이는 정책과 함께 신생에 특례, 자영업자 대출 등 부채를 늘리는 정책도 쓰고 있기 때문이죠.
가계 부채를 줄이는 것이 목적이라고 하지만, 급격한 유동성의 축소는 부동산 붕괴와 금융 부실로 이어지게 됩니다. 당장 부동산 매매 시장을 급격하게 얼려 버리면, PF 대출을 받은 건설사도 줄줄이 망하게 되겠죠. 그것을 원하는 것은 아닐 겁니다.
부동산 시장은 예측이 참 어려운데요. 당장 23년도 초반과 상반기, 하반기가 모두 분위기가 다르거든요. 스트레스 DSR도 1단게 2월 적용은 확실하지만, 그 이후는 또 잠정이라는 것을 보면 상황을 보겠다는 것으로 보입니다.
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